2023年稅務(wù)師涉稅服務(wù)實務(wù)預(yù)習(xí)考點：土地增值稅計稅依據(jù)的審核
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【所屬章節(jié)】
第五章 納稅申報代理和納稅審核
【知識點】土地增值稅計稅依據(jù)的審核
（一）收入額的確定
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的應(yīng)稅收入，是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益,包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入為不含增值稅的收入。
（1）對取得的實物收入，要按取得收入時的市場價格折算成貨幣收入。
（2）對取得的無形資產(chǎn)收入，要進(jìn)行專門的評估，在確定其價值后折算成貨幣收入。
（3）取得的收入為外國貨幣的，應(yīng)當(dāng)以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣，據(jù)以計算土地增值稅稅額。對于以分期收款方式取得的外幣收入，也應(yīng)按實際收款日或收款當(dāng)月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣。
（4）對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用,如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅;如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。
（二）扣除項目及其金額
土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除的扣除項目包括以下幾項。
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額
取得土地使用權(quán)所支付的金額,是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。包括兩部分：
（1）納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價款。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補繳的出讓金;以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。
（2）納稅人為取得土地使用權(quán)按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費。
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本
房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指納稅人開發(fā)房地產(chǎn)項目實際發(fā)生的成本,包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。
（1）土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、 地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。
（2）前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。
（3）建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。
（4）基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
（5）公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
（6）開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目所發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、 折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
注：以上內(nèi)容選自李運河老師2022年《涉稅服務(wù)實務(wù)》基礎(chǔ)班授課講義
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