2014《稅務(wù)代理實(shí)務(wù)》重要沖刺知識(shí)點(diǎn)：土地增值稅納稅人的審核

　　【小編導(dǎo)言】我們一起來學(xué)習(xí)2014《稅務(wù)代理實(shí)務(wù)》重要沖刺知識(shí)點(diǎn)：土地增值稅納稅人的審核

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】：

　　1.土地增值稅納稅人的審核

　　本知識(shí)點(diǎn)屬于《稅務(wù)代理實(shí)務(wù)》第十章其他稅種納稅申報(bào)和納稅審核第二節(jié)的土地增值稅納稅人的審核的內(nèi)容。

　　【知識(shí)點(diǎn)】：土地增值稅納稅人的審核

　　《土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人），應(yīng)依照本條例繳納土地增值稅。

　　提示：賣方涉及營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅（或個(gè)人所得稅）；買方涉及印花稅、契稅。

　　審核納稅人時(shí)注意以下問題：

　�。�1）轉(zhuǎn)讓非國(guó)有土地和出讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為均不征稅。

　　非國(guó)有土地是指集體土地，自行轉(zhuǎn)讓集體土地是一種違法行為。

　　出讓國(guó)有土地使用權(quán)是政府行為，不納稅。土地使用者通過出讓方式取得土地使用權(quán)后，將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為屬于土地增值稅的征收范圍。

　�。�2）國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的“產(chǎn)權(quán)”必須發(fā)生轉(zhuǎn)讓。

　　（3）單位之間進(jìn)行房地產(chǎn)交換，屬于土地增值稅征收范圍；個(gè)人之間互換自有住房，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

　�。�4）以房地產(chǎn)抵押取得借款，抵押期間不征收土地增值稅；抵押期滿時(shí)，如果無力償債，以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，征收土地增值稅。

　　提示：先流轉(zhuǎn)，再其他，后所得。

　�。�5）以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)

　　①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)，征收土地增值稅；

　�、诜欠康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其房地產(chǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資或聯(lián)營(yíng)，征收土地增值稅；

　　③非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其房地產(chǎn)向非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資或聯(lián)營(yíng)，暫免征收土地增值稅。

　　提示：以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。在投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，也不征收營(yíng)業(yè)稅。

　�。�6）合作建房：一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后分房自用的，暫免征稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

　　（7）非公益性贈(zèng)與房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅；符合條件的公益性贈(zèng)與不征收土地增值稅。

　　公益性贈(zèng)與：房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的行為。

　　提示：營(yíng)業(yè)稅沒有此類優(yōu)惠政策，捐贈(zèng)房產(chǎn)應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅。

　　（8）房地產(chǎn)的繼承不征收土地增值稅。

　�。�9）企業(yè)兼并行為，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

　�。�10）房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，收取代建收入，屬于勞務(wù)性收入，不征收土地增值稅。

　�。�11）房地產(chǎn)評(píng)估增值，不屬于土地增值稅的征收范圍。

　�。�12）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位或個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)視同銷售房地產(chǎn)。

　�。�13）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。

　　提示：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的房產(chǎn)自用不繳納營(yíng)業(yè)稅。

　�。�14）國(guó)家收回國(guó)有土地使用權(quán)、征用地上建筑物及附屬物，免征土地增值稅。

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