房地產(chǎn)收入的稅務處理

來源：東奧會計在線責編：韓旭 2019-07-05 14:55:13

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東奧稅務師

2025-01-08 16:13:52

房地產(chǎn)收入的稅務處理

開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍

銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。

收入的實現(xiàn)規(guī)則，具體按以下規(guī)定確認：

采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)(權(quán)利)之日，確認收入實現(xiàn)。

采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，應按銷售合同或協(xié)議約定價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。

采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品

采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。

視同買斷方式委托代銷開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議或者企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂的，銷售合同或協(xié)議中約定的價格和買斷價格中的較高者。受托方與購買方簽訂的，買斷價格。

采取基價(保底價)并實行超基價雙方分成方式：企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議或者企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂的，銷售合同或協(xié)議中約定的價格和基價中的較高者，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除。受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，按基價加上按規(guī)定取得的分成額。

采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述(1)至(3)項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。

視同銷售的確認：

企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售。確認收入(或利潤)的方法和順序為：

按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；

由主管稅務機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；

按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關(guān)確定。

企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規(guī)定進行確定：(一看房屋性質(zhì)，二看房屋區(qū)域)。

企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

(未售先租)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現(xiàn)。

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