【東奧小編】2013年注冊稅務師考試時間已確定為2013年6月22日至23日，小編提醒廣大注稅考生各省市已開始陸續(xù)公布2013年注稅考試報名時間，要趁早復習，一步一步穩(wěn)紮穩(wěn)打，考試前才能從容不迫�，F階段可以進入注稅第一輪復習，復習目標為熟悉所報科目每章節(jié)的知識點，消除陌生感，將較難知識點進行初步消化。以下是《稅法Ⅱ》科目第五章房產稅第三節(jié)房產稅的計稅依據和應納稅額的計算的知識點：房產稅的計稅依據，供學員們參考。

　　第五章 房產稅

　　第三節(jié) 房產稅的計稅依據和應納稅額的計算

　　一、計稅依據——按計稅余值計稅和按租金收入計稅兩種

　　1.對經營自用的房屋，以房產的計稅余值作為計稅依據。

　　所謂計稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產原值一次減除10%～30%的損耗價值以后的余額。其中：

　　(1)房產原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。

　　(2)房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。

　　(3)納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。

　　(4)更換房屋附屬設施和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值;對附屬設備和配套設施中易損壞，需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值，原零配件的原值也不扣除。

　　(5)自2006年1月1日起，凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依據有關規(guī)定征收房產稅。

　　【新增內容1】對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。

　　【新增內容2】對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括和取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。

　　【案例】某工廠有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地價1萬元，該宗土地上房屋建筑面積8000平方米，通過計算可知該工廠宗地容積率為0.4(8000/20000)，因此，計入房產原值的地價=應稅房產建筑面積×2×土地單價=8000平方米×2×1萬元/平方米=16000萬元。(如果建筑面積達到10000平方米以上，容積率高于0.5，則地價將全部計入房產原值)

　　【新增內容3】產權出典的房產，由承典人依照房產余值繳納房產稅。

　　對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產稅。

　　(6)在確定計稅余值時，房產原值的具體減除比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅法規(guī)定的減除幅度內自行確定。這樣規(guī)定，既有利于各地區(qū)根據本地情況，因地制宜地確定計稅余值，又有利于平衡各地稅收負擔，簡化計算手續(xù)，提高征管效率。

　　如果納稅人未按會計制度規(guī)定記載原值，在計征房產稅時，應按規(guī)定調整房產原值。

　　2.對于出租的房屋，以租金收入為計稅依據。

　　3.投資聯營及融資租賃房產的計稅依據。

　　(1)對投資聯營的房產，在計征房產稅時應予區(qū)別對待。

　　對于以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的，按房產的余值作為計稅依據計征房產稅;(相當于自己經營房產,經營好,多受益)

　　對以房產投資，收取固定收入，不承擔聯營風險的，實際是以聯營名義取得房產租金，應根據《房產稅暫行條例》的有關規(guī)定，由出租方按租金收入計算繳納房產稅。

　　【總結】以房產對外投資聯營，雙方共擔風險、共享收益的：①不征營業(yè)稅，投資后轉讓股權的也不征營業(yè)稅;②共擔風險、共享收益，暫免征收土地增值稅，但是投資方或被投資方有任一方是房地產企業(yè)的，要繳納土地增值稅。

　　如果以房產對外投資聯營，只享收益、不擔風險：①營業(yè)稅按經營性租賃5%征收;②不征收土地增值稅。

　　(2)對融資租賃房屋的情況

　　融資租賃的房產，由承租人租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起的規(guī)定。

　　4.居民住宅區(qū)內業(yè)主共有的經營性房產的計稅依據

　　對居民住宅區(qū)內業(yè)主共有的經營性房產，由實際經營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產稅。其中自營的，依照房產原值減除10%至30%后的余值計征，沒有房產原值或不能將業(yè)主共有房產與其他房產的原值準確劃分開的，由房產所在地地方稅務機關參照同類房產核定房產原值;出租的，依照租金收入計征。