三、成本法估價如何遵循估價原則

    要使成本法估價結果客觀合理，應在房地產一般價格構成內容的基礎上，針對不同的估價對象合理取舍和增減，并有充分客觀合理的理由。為此，我們有必要來思考成本估價時，如何遵循估價原則。

    1、替代原則。替代原則是成本法估價的基礎，遵循替代原則要求與類似房地產進行比較確定估價對象各成本內容的取舍或增減，不以估價對象個別成本實際構成內容作為估價成本構成內容（如超正常施工工期而產生的利息就不能作為估價成本的構成內容）。各成本內容的取值也要與建造類似房地產的一般正�；ㄙM比較確定，不以估價對象的個別花費為取值標準（如政策所減免的稅費就不能在從估價時從成本中扣除）。謹慎的購買者為一房地產所愿支付的價格，不會超過具有相同效用的類似房地產的取得成本，聰明的建造者（賣者）也不會花費高于類似房地產的建造費用來建造其房地產，這就使人們在認識房地產的價格時，必然要進行比較。通過比較類似房地產的價格和成本，才能判斷所支付的價格或花費的成本是否客觀合理。舊房地產的價格或價值也是通過與其類似的新的、最適合的房地產的價格或價值來衡量的。類似房地產在估價時點被建造所花費的必要成本，提供了待估房地產價格判斷的一種衡量標準。因此替代原則指示我們，在運用成本法估價時，對估價對象的成本構成內容和相關數(shù)據(jù)應通過市場比較分析來確定。

    2、最高最佳使用原則。最高最佳使用的概念是房地產價格或價值的根本，房地產的價格是由其使用用途所產生的效用決定的，最高最佳使用決定了其可能的最高價格或價值，但是現(xiàn)實中房地產并不一定處于其最高最佳使用狀態(tài)，這是我們估價時必須分析的問題。最高最佳使用體現(xiàn)在：估價土地的價格或價值時假設其為空地并能開發(fā)至最高最佳使用狀態(tài)；估價建筑的價格或價值時假設其經(jīng)過改造能達到最高最佳使用狀態(tài)。假設為空地時土地可能有一最高最佳使用用途，當有建筑物時房地合一可能有另外一種最高最佳使用用途，因此，在用成本法對房地產進行估價時，應特別注意這樣的兩種可能，從合法性、技術可能性、經(jīng)濟可行性和產出最大化入手結合估價目的來分析判斷房地產的最高最佳使用狀態(tài)。在進行最高最佳使用分析時，還應注意建筑物是否與土地處于均衡狀態(tài)，建筑物中各組成部分是否處于均衡狀態(tài)。當建筑物的存在不能使土地達到其最高最佳使用狀態(tài)、或者土地的最高最佳使用限制了建筑物發(fā)揮其最大效用、或者建筑物各組成部分的不匹配，都有可能造成房地產的減值。這種減值可以從建筑物功能性損耗來進行分析和測算。人們購買房地產的期望是獲得價值最大化或效用最大化，最高最佳使用指示出房地產預期所能達到的可能的最高收益和可能產生的最大效用。因此在成本法估價中，估價對象如果為空地應以其最高最佳使用用途進行分析估價，當房地合一時，要分析假設所占用的土地為空地時的最高最佳使用和房地合一時最高最佳使用是否一致，從而分析建筑物的存在對房地產價格或價值的影響是增值還是減值。

    3、供求原則。房地產的價格或價值會隨著供給和需求的變動而變動，在用成本法進行估價時，也要進行房地產的市場供求分析。如果成本與價格不成比例的變動，房地產將具有較多或較少的利潤，從而影響房地產的價格或價值，使其等量減少或增加。從另一角度來看，成本的投入只有當其會增加房地產的效用時，才可能形成房地產的價值，而且所產生的效用還必須被市場認可，其形成的價值才會得到實現(xiàn)。而效用的市場認可是通過市場供求決定的，當求大于供時，效用的認可度就會提高從而增加房地產的價格或價值，當供大于求時，效用的認可度就會減低從而降低房地產的價格或價值。成本法估價考慮折舊時對經(jīng)濟折舊的分析正是基于供求對效用的認可度來分析的。因此供求原則要求成本法中在運用時，應通過市場供求狀況來分析成本對房地產效用的貢獻及實現(xiàn)程度，以確定成本投入所產生利潤大小和由此產生的經(jīng)濟折舊的大小，從而調增或調減成本法估價的結果。

    4、估價時點原則。當然在運用以上原則進行估價時，我們還應遵循估價時點原則。估價師應根據(jù)估價時點時市場數(shù)據(jù)、估價時點時有效的法律法規(guī)對稅和費的規(guī)定、估價時點時的利率水平等來確定各成本內容及其取值。

    四、結束語

    以上筆者對成本法估價從理論上進行了一般性回顧性的認識與思考，對采用成本法估價如何遵循和運用估價原則提供了一些思路。但房地產估價中，要使運用成本法的估價結果合理和準確，還有侍于估價師們在實踐中對估價理論、估價原則的進一步的理解研究和對房地產市場的不斷探索。

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