各區(qū)局，各直屬單位，市局機關(guān)各處(室)，各事業(yè)單位：

《廈門市房地產(chǎn)廣告合規(guī)指引》已經(jīng)局長辦公會研究通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請參照執(zhí)行。

廈門市市場監(jiān)督管理局

2022年8月10日

(此件主動公開)

廈門市房地產(chǎn)廣告合規(guī)指引

為規(guī)范房地產(chǎn)廣告活動，引導房地產(chǎn)廣告相關(guān)主體遵守法律法規(guī)，堅持正確廣告宣傳導向，依照《中華人民共和國廣告法》《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》《互聯(lián)網(wǎng)廣告管理暫行辦法》等法律、法規(guī)以及有關(guān)政策要求，結(jié)合廈門實際，制定本合規(guī)指引。本合規(guī)指引為行業(yè)指導性意見，供各廣告活動主體在房地產(chǎn)商業(yè)廣告活動中參照并自覺遵守。

一、 房地產(chǎn)廣告的界定

房地產(chǎn)廣告是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)通過一定的媒介和形式，直接或者間接地介紹自己所推銷的房地產(chǎn)的商業(yè)廣告活動；包括關(guān)于房地產(chǎn)項目預(yù)售、預(yù)租、出售、出租、項目轉(zhuǎn)讓以及其他房地產(chǎn)項目介紹的廣告。

居民私人與非經(jīng)營性售房、租房、換房廣告不適用本指引。

二、 房地產(chǎn)廣告的負面清單

(一)房地產(chǎn)廣告不得出現(xiàn)導向問題

不得借重大國事和政治活動等名義從事商業(yè)營銷宣傳。一是嚴禁使用或者變相使用中國共產(chǎn)黨黨旗黨徽、黨和政府重大慶?；顒訕酥緲俗R、慶?；顒有麄鲌蟮馈㈩I(lǐng)導人講話等；二是嚴禁使用或者變相使用國旗、國歌、國徽，軍旗、軍歌、軍徽以及使用或者變相使用國家機關(guān)、國家機關(guān)工作人員名義或者形象；三是嚴禁宣揚恐怖主義、民族分裂主義，含有民族歧視、種族歧視、宗教歧視、性別歧視、地域歧視、職業(yè)歧視等內(nèi)容；四是嚴禁含有宣揚宗教極端思想內(nèi)容；五是嚴禁含有淫穢、暴力、賭博、迷信等內(nèi)容；六是嚴禁含有通過惡搞經(jīng)典、歪曲歷史制造噱頭、吸引眼球，挑戰(zhàn)公序良俗、違背社會良好風尚、傷害中國人民和中華民族感情的內(nèi)容(禁止使用未經(jīng)審定的不規(guī)范的地圖)；七是嚴禁含有各類色情、“軟色情”內(nèi)容；八是嚴禁含有煽動過度消費、宣揚奢侈浪費等違背勤儉節(jié)約傳統(tǒng)美德的內(nèi)容；九是嚴禁借黨史學習教育之名進行商業(yè)炒作；十是嚴禁侵害未成年人的合法權(quán)益。

(二)房地產(chǎn)廣告不得出現(xiàn)虛假或者引人誤解的內(nèi)容

1.不得以捏造或散布漲價信息、政策變化以及雇傭人員制造搶房假象等方式惡意炒作，哄抬房價，擾亂市場秩序；房地產(chǎn)中介機構(gòu)及人員不得在門店、網(wǎng)站等不同渠道發(fā)布虛假房源信息，造謠、傳謠以及炒作學區(qū)房、炒作不實信息等誤導消費者或市場預(yù)期。如：宣稱“僅剩*席”、“最后*套”、“僅此一套”、“售罄”等虛構(gòu)房源信息。

2.不得使用不真實、不準確的數(shù)據(jù)、統(tǒng)計資料、文摘、引用語及不表明引證內(nèi)容出處的廣告宣傳。如使用“某某最佳品質(zhì)地產(chǎn)”、“房地產(chǎn)企業(yè)**強”、“日勁銷**萬”等無法證明真實性的營銷宣傳用語。

3.不得利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果。

4.商業(yè)、辦公性質(zhì)房地產(chǎn)廣告不得出現(xiàn)明示或者暗示居住功能的用語，不得含有可以申報戶口、子女入學等違規(guī)承諾。商品房銷售現(xiàn)場資料不得對生活類管線(給排水管道、燃氣管道等)及其他相關(guān)配套設(shè)施做與房屋用途不符的誤導性展示。廣告展示用途必須與房屋審批用途一致。

5.不得利用廈門區(qū)位優(yōu)勢將非廈門區(qū)域房地產(chǎn)項目宣稱為毗鄰(如廈門東、廈門西、廈門灣)等模糊用語誤導購房者，使購房者對于項目位置產(chǎn)生錯誤認識。

6.房地產(chǎn)項目銷售有限制特定銷售對象(企業(yè)員工或關(guān)聯(lián)企業(yè)等)的，對交易有前置限制條件(四方協(xié)議等)等其他關(guān)鍵限制性要素的，廣告中不得做與限制條件不符的誤導性表述。

7.未經(jīng)規(guī)劃部門審核的套內(nèi)多層結(jié)構(gòu)的項目，廣告中不得標稱單套多層結(jié)構(gòu)。如“買一層送一層”、“買一層用兩層”等。

8.不得發(fā)布與實際價格不符，對購買行為有實質(zhì)性影響的。如虛標原價等。

9. 不得含有升值或者投資回報的承諾。如宣稱“年回報率高達**%”、“開盤必爆搶，熱銷必升值”、“現(xiàn)在買**，一年凈賺**萬”等。

10. 不得含有以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置，如“**分鐘進島”等。

11.不得對規(guī)劃中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施以及其他市政條件作誤導宣傳，如在規(guī)劃中，應(yīng)當在廣告中注明。房地產(chǎn)廣告中的項目位置示意圖，應(yīng)當準確、清楚，比例恰當，不得為了凸顯位置優(yōu)勢，在示意圖中縮短與周邊交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政設(shè)施的距離。

12.不得以欺騙方式誘使用戶點擊廣告內(nèi)容，如編造“最新通知”、“新政”等。

13.不得使用國家級、最高級、最佳等脫離實際的刻意渲染性廣告用語。

14.未經(jīng)許可不得使用“大、洋、怪、重”等不規(guī)范項目名稱，廣告項目名稱必須與預(yù)售商品房名稱或民政局審批地名一致。

15.低容積率住宅項目不得宣稱為別墅。

(三)房地產(chǎn)廣告不得出現(xiàn)法律法規(guī)禁止的其他情形

1. 下列房地產(chǎn)，不得發(fā)布房地產(chǎn)廣告:

(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合法定轉(zhuǎn)讓條件的；

(2)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

(3)依法收回土地使用權(quán)的；

(4)在未經(jīng)依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的；

(5)在未經(jīng)國家征用的集體所有的土地上建設(shè)的(如村委集資房、統(tǒng)建樓等小產(chǎn)權(quán)房)；

(6)預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項目預(yù)售許可證的；

(7)違反國家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的；

(8)不符合工程質(zhì)量標準，經(jīng)驗收不合格的；

(9)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

(10)權(quán)屬有爭議的；

(11)違反國家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的：

(12)不符合工程質(zhì)量標準，經(jīng)驗收不合格的；

(13)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。

2.不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容。不得含有“經(jīng)營貸”、“首付貸”、“消費貸”等任何違法違規(guī)的房地產(chǎn)金融活動；不得以“認籌”、“認購”、“認訂”、“預(yù)定”、“選號”、“團購”或以收取“意向金”、“預(yù)訂款”、“認籌款”、“交*萬抵*萬”方式，以及申領(lǐng)“優(yōu)惠卡”、“貴賓卡”等變相預(yù)售營銷廣告。

3.涉及有獎銷售的，抽獎活動必須真實有效，應(yīng)當符合《中華人民共和國反不正當競爭法》和國家有關(guān)有獎銷售的規(guī)定，且抽獎式有獎銷售的最高獎的金額不得超過5萬元。如“買房送寶馬”等有獎廣告。

4.對內(nèi)容不符或者證明文件不全的廣告，廣告經(jīng)營者不得提供設(shè)計、制作、代理服務(wù)，廣告發(fā)布者不得發(fā)布。

三、發(fā)布房地產(chǎn)廣告應(yīng)遵循的基本行為規(guī)范

(一)遵守法律法規(guī)

廣告主、廣告經(jīng)營者、廣告發(fā)布者、代言人及其經(jīng)紀公司，應(yīng)遵守國家法律、行政法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，遵循行業(yè)自律規(guī)范和管理制度，堅持正確的廣告導向，廣告內(nèi)容應(yīng)真實、合法，表現(xiàn)形式應(yīng)健康、向上，符合社會主義精神文明建設(shè)和弘揚中華民族優(yōu)秀傳統(tǒng)文化的要求。

(二)健全管理制度

全市各新聞機構(gòu)、新媒體、公共場所管理者、網(wǎng)絡(luò)平臺、廣告經(jīng)營發(fā)布單位、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定，認真履行廣告合規(guī)管理主體責任，建立、健全廣告審核制度，完善審核流程，嚴格審核標準，避免廣告風險。

(三)簽訂書面合同

廣告主、廣告經(jīng)營者、廣告發(fā)布者之間開展房地產(chǎn)商業(yè)廣告活動應(yīng)當依法訂立書面合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。廣告主須身份真實、經(jīng)營資質(zhì)齊全，宣傳內(nèi)容應(yīng)當與行政許可的內(nèi)容相符合。廣告經(jīng)營者、廣告發(fā)布者依據(jù)法律、行政法規(guī)查驗有關(guān)證明文件，核對廣告內(nèi)容。需查驗的證明文件包含但不限于廣告主營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、土地使用權(quán)證明、工程竣工驗收合格證明、預(yù)售(銷售)許可證、產(chǎn)權(quán)證明、業(yè)主委托證明等。

(四)履行社會責任

1.恪守法律底線和道德底線。加強自律，堅持“房住不炒”定位，依法開展房地產(chǎn)經(jīng)營活動。

2.慎用廣告代言人，堅決抵制違法失德人員。在選用代言人時要做好背景調(diào)查和風險防控，不能唯流量名氣，要把政治素養(yǎng)、道德品行、藝術(shù)水準、社會評價作為選用廣告代言人標準，立足正確政治立場，捍衛(wèi)法律底線。

3.房地產(chǎn)廣告中使用他人名義或者形象的，應(yīng)當事先取得其書面同意；使用無民事行為能力人、限制民事行為能力人的名義或者形象的，應(yīng)當事先取得其監(jiān)護人的書面同意。

4.積極響應(yīng)國家關(guān)于思想道德建設(shè)的各項要求，傳播積極、正面、陽光的理念和態(tài)度，提升文化精神品位，展示新時代文明素養(yǎng)，傳遞正能量，抵制虛假、丑惡、低俗等不良風氣。

四、 發(fā)布房地產(chǎn)廣告的合規(guī)提示

(一)廣告主在房地產(chǎn)廣告活動中應(yīng)重點關(guān)注的事項

1.取得預(yù)售(銷售)許可證。廣告主在制作、發(fā)布房地產(chǎn)廣告之前，須取得主管部門頒發(fā)的預(yù)售(銷售)許可證，并在廣告的顯著位置標示預(yù)售(銷售)許可證號，標示應(yīng)清晰可見，視頻廣告中須全程標示。

2.房源信息應(yīng)當真實。房源信息真實是房地產(chǎn)廣告的最基本的要求，廣告主應(yīng)確保廣告中宣傳、推介的房源信息的真實性，有時限要求的應(yīng)明確標示其時限。若推銷的商品或服務(wù)不存在、不真實，欺騙、誤導消費者，則可能涉嫌構(gòu)成虛假廣告。

3.遵守相關(guān)法律法規(guī)要求。如《廣告法》規(guī)定“不得含有違反國家有關(guān)價格管理規(guī)定的內(nèi)容”，應(yīng)明碼標價、準確標價；不得捏造或散布漲價信息；不得故意隱瞞重要前置信息或使人誤解的價格手段，誘騙或誤導消費者進行交易。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，應(yīng)當在商品房買賣合同中列明。

商品房的銷售廣告和宣傳資料在符合以下三個條件時，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任：

(1)對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施做出了說明和允諾;

(2)該說明和允諾是具體的、明確的;

(3)該說明和允諾對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格有重大影響。

5.及時處置違法房地產(chǎn)廣告。廣告主在發(fā)現(xiàn)廣告違法，或收到主管部門送達或經(jīng)由廣告經(jīng)營者、廣告發(fā)布者轉(zhuǎn)達的整改違法廣告要求時，應(yīng)及時停播、撤回違法廣告，并配合主管部門調(diào)查了解情況，做好后續(xù)整改。

(二)廣告經(jīng)營者、廣告發(fā)布者在房地產(chǎn)廣告活動中應(yīng)重點關(guān)注的事項

1.建立臺賬檔案。廣告經(jīng)營者、廣告發(fā)布者在承接房地產(chǎn)廣告時，要建立健全管理臺賬，包括但不限于營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、土地使用權(quán)證明、工程竣工驗收合格證明、預(yù)售(銷售)許可證、產(chǎn)權(quán)證明、業(yè)主委托證明等，并做好歸檔。

2.查驗相關(guān)證明。應(yīng)當查驗前款所述的證明文件，核對房地產(chǎn)廣告內(nèi)容，確保取得并標明預(yù)售(銷售)許可證，確保廣告中宣傳的房源信息與真實一致，確保廣告中的承諾事項真實有效，確保廣告中不出現(xiàn)《廣告法》及其他法律法規(guī)禁止出現(xiàn)的內(nèi)容。

3.及時處置違法違規(guī)廣告。廣告經(jīng)營者、廣告發(fā)布者在代理、發(fā)布房地產(chǎn)廣告時，發(fā)現(xiàn)廣告存在違反《廣告法》和其他法律法規(guī)的情形，應(yīng)及時會同廣告主停止發(fā)布該廣告，并主動向主管部門報告。發(fā)布的房地產(chǎn)廣告被主管部門通知停播、責令整改時，應(yīng)積極配合主管部門予以整改。

五、發(fā)布虛假房地產(chǎn)廣告的法律責任

(一)發(fā)布存在導向問題違法廣告的法律責任

廣告主、廣告經(jīng)營者、廣告發(fā)布者發(fā)布存在導向問題違法廣告的，由市場監(jiān)管部門按照《中華人民共和國廣告法》第五十七條實施行政處罰。

借重大國事和政治活動等名義從事商業(yè)營銷宣傳。一是使用或者變相使用中國共產(chǎn)黨黨旗黨徽、黨和政府重大慶?；顒訕酥緲俗R、慶?；顒有麄鲌蟮馈㈩I(lǐng)導人講話等；二是使用或者變相使用國旗、國歌、國徽，軍旗、軍歌、軍徽以及使用或者變相使用國家機關(guān)、國家機關(guān)工作人員名義或者形象；三是宣揚恐怖主義、民族分裂主義，含有民族歧視、種族歧視、宗教歧視、性別歧視、地域歧視、職業(yè)歧視等內(nèi)容；四是含有宣揚宗教極端思想內(nèi)容；五是含有淫穢、暴力、賭博、迷信等內(nèi)容；六是含有通過惡搞經(jīng)典、歪曲歷史制造噱頭、吸引眼球，挑戰(zhàn)公序良俗、違背社會良好風尚、傷害中國人民和中華民族感情的內(nèi)容(禁止使用未經(jīng)審定的不規(guī)范的地圖)；七是含有各類色情、“軟色情”內(nèi)容；八是含有煽動過度消費、宣揚奢侈浪費等違背勤儉節(jié)約傳統(tǒng)美德的內(nèi)容；九是借黨史學習教育之名進行商業(yè)炒作；十是侵害未成年人的合法權(quán)益。

(二)發(fā)布含有虛假或者引人誤解內(nèi)容違法廣告的法律責任

1.廣告主、廣告經(jīng)營者、廣告發(fā)布者發(fā)布含有虛假內(nèi)容違法廣告的，由市場監(jiān)管部門按照《中華人民共和國廣告法》第五十五條實施行政處罰。

(1)以捏造或散布漲價信息、政策變化以及雇傭人員制造搶房假象等方式惡意炒作，哄抬房價，擾亂市場秩序；房地產(chǎn)中介機構(gòu)及人員在門店、網(wǎng)站等不同渠道發(fā)布虛假房源信息，造謠、傳謠以及炒作學區(qū)房、炒作不實信息等誤導消費者或市場預(yù)期。

(2)使用不真實、不準確的數(shù)據(jù)、統(tǒng)計資料、文摘、引用語及不表明引證內(nèi)容出處的廣告宣傳。

(3)利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果。

(4)商業(yè)、辦公性質(zhì)房地產(chǎn)廣告出現(xiàn)明示或者暗示居住功能的用語，含有可以申報戶口、子女入學等違規(guī)承諾。商品房銷售現(xiàn)場資料對生活類管線(給排水管道、燃氣管道等)及其他相關(guān)配套設(shè)施做與房屋用途不符的誤導性展示。廣告展示用途與房屋審批用途不一致。

(5)利用廈門區(qū)位優(yōu)勢將非廈門區(qū)域房地產(chǎn)項目宣稱毗鄰(廈門東、廈門西、廈門灣等)等模糊用語誤導購房者，使購房者對于項目位置產(chǎn)生錯誤認識。

(6)房地產(chǎn)項目銷售有限制特定銷售對象(企業(yè)員工或關(guān)聯(lián)企業(yè)等)的，對交易有前置限制條件(四方協(xié)議等)等其他關(guān)鍵限制性要素的，廣告中做與限制條件不符的誤導性表述。

(7)未經(jīng)規(guī)劃部門審核的套內(nèi)多層結(jié)構(gòu)的項目，廣告中標稱單套多層結(jié)構(gòu)。

(8)發(fā)布與實際價格不符，對購買行為有實質(zhì)性影響的。

2. 廣告主、廣告經(jīng)營者、廣告發(fā)布者違反規(guī)定發(fā)布下列廣告，由市場監(jiān)管部門按照《中華人民共和國廣告法》第五十八條實施行政處罰。

(1)含有升值或者投資回報的承諾。

(2)含有以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置。

(3)對規(guī)劃或者建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施以及其他市政條件作誤導宣傳，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，未在廣告中注明。房地產(chǎn)廣告中的項目位置示意圖，標示不準確、比例不恰當，為了凸顯位置優(yōu)勢，在示意圖中縮短與周邊交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政設(shè)施的距離。

3.使用國家級、最高級、最佳等脫離實際的刻意渲染性廣告用語，由市場監(jiān)管部門按照《中華人民共和國廣告法》第五十七條實施行政處罰。

4.違反《中華人民共和國廣告法》第十一條的規(guī)定，有下列情形之一的，由市場監(jiān)管部門規(guī)勸企業(yè)糾正違法行為，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定依法處理。

(1)未經(jīng)許可使用“大、洋、怪、重”等不規(guī)范項目名稱，廣告項目名稱與預(yù)售商品房名稱或民政局審批地名不一致。

(2)低容積率住宅項目宣稱為別墅。

(三)發(fā)布違反禁止性條款違法廣告的法律責任

1.涉及有獎銷售的，抽獎活動不真實，抽獎式有獎銷售的最高獎金額超過5萬元的，由市場監(jiān)管部門按照《中華人民共和國反不正當競爭法》第二十二條實施行政處罰。

2.廣告經(jīng)營者、廣告發(fā)布者未依法切實履行廣告審查義務(wù)，對內(nèi)容不符或者證明文件不全的廣告，廣告經(jīng)營者提供設(shè)計、制作、代理服務(wù)，廣告發(fā)布者發(fā)布的，由市場監(jiān)管部門按照《中華人民共和國廣告法》第六十條實施行政處罰。

除上述情形外，發(fā)布房地產(chǎn)廣告如違反法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定禁止的其他情形，由市場監(jiān)管部門依照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定予以處理。

廈門市市場監(jiān)督管理局辦公室

2022年8月11日印發(fā)