各所出資企業(yè)：

為了規(guī)范國有企業(yè)的資產(chǎn)出租行為，提高國有資產(chǎn)經(jīng)營效益，我委修訂完善了《關(guān)于規(guī)范國有企業(yè)資產(chǎn)出租管理的指導(dǎo)意見》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請按規(guī)定執(zhí)行。

(此件主動公開)

附件：《廈門市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會關(guān)于規(guī)范國有企業(yè)資產(chǎn)出租管理的指導(dǎo)意見》

廈門市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會

2022年12月1日

廈門市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會

關(guān)于規(guī)范國有企業(yè)資產(chǎn)出租管理的指導(dǎo)意見

為了進(jìn)一步規(guī)范市屬國有企業(yè)資產(chǎn)出租行為，提高國有資產(chǎn)經(jīng)營效益，防止國有資產(chǎn)流失，確保國有資產(chǎn)的保值、增值，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，提出以下意見：

一、指導(dǎo)思想和基本原則

(一)指導(dǎo)思想

認(rèn)真貫徹落實國家、省、市政策規(guī)定精神，進(jìn)一步明確職責(zé)權(quán)限，落實企業(yè)主體責(zé)任，充分發(fā)揮國有企業(yè)資產(chǎn)效用，提高資產(chǎn)經(jīng)營效益，促進(jìn)資產(chǎn)租賃工作更加公開透明、合法規(guī)范、高效務(wù)實，提升租賃資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益，從源頭上防范廉政風(fēng)險，防止國有資產(chǎn)流失，實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值。

(二)基本原則

1.堅持政府引導(dǎo)與市場化運(yùn)營相結(jié)合的原則。在市國資委的指導(dǎo)下，建立面向市場的公開招租體系，充分發(fā)揮企業(yè)自主、市場配置的作用。

2.堅持公開、公平、公正與效率相結(jié)合的原則。推動企業(yè)資產(chǎn)公開向社會招租，提高企業(yè)資產(chǎn)出租管理的透明度，提高資產(chǎn)的管理和使用效益。

3.堅持經(jīng)濟(jì)效益與社會效益相結(jié)合的原則。結(jié)合國企資源整合和加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的契機(jī)，充分盤活企業(yè)存量資產(chǎn)，提升運(yùn)營質(zhì)量；引導(dǎo)企業(yè)以存量資產(chǎn)為載體，促進(jìn)招商引資，以資源性資產(chǎn)租賃帶動區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，打造新型業(yè)態(tài)，切實履行企業(yè)社會責(zé)任和發(fā)展引領(lǐng)功能。

4.堅持招租底價市場比照原則。標(biāo)的資產(chǎn)招租底價應(yīng)主要根據(jù)周邊同類資產(chǎn)、相同地段、類似功能等相關(guān)情況，按市場化比較原則綜合確定。

5.堅持崗位分離、相互制約的原則。實行公開招租具體操作的部門和人員與定租的部門和人員相分離，最大限度減少人為因素，確保招租工作的公開、透明，增強(qiáng)、相互制約，從源頭上預(yù)防和治理腐敗。

二、適用范圍

本指導(dǎo)意見適用于市國資委所出資企業(yè)及其所屬各級全資、控股以及實際控制的企業(yè)(以下簡稱企業(yè))。

本指導(dǎo)意見所稱的資產(chǎn)出租是指企業(yè)將自身所有、代政府相關(guān)部門或事業(yè)單位管理的非流動性資產(chǎn)(包括土地使用權(quán)、房屋建筑物、設(shè)備、廣告位等，不包括職工使用的職工宿舍)，租賃給自然人、法人或其它組織(以下簡稱承租人)使用，向承租人收取租金的經(jīng)營行為。

三、構(gòu)建責(zé)任體系

市國資委、企業(yè)和產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)應(yīng)建立權(quán)限清晰、職責(zé)明確的出租管理服務(wù)責(zé)任體系。

(一)市國資委是企業(yè)資產(chǎn)出租工作的監(jiān)督主體，主要履行以下職責(zé)：

1.探索建立企業(yè)資產(chǎn)出租的協(xié)同發(fā)展機(jī)制，提高資產(chǎn)出租的經(jīng)濟(jì)效益與社會效益；

2.督促企業(yè)建立健全資產(chǎn)租賃管理制度；

3.推動企業(yè)資產(chǎn)公開、公平、公正招租；

4.監(jiān)督企業(yè)資產(chǎn)出租管理行為，加強(qiáng)出租事后的監(jiān)督檢查工作；

5.加強(qiáng)資產(chǎn)管理信息化建設(shè)，實現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)租賃信息全面歸集、動態(tài)登記和實時監(jiān)測。

6.推動國企加強(qiáng)資產(chǎn)承租信用體系建設(shè)。

(二)企業(yè)是資產(chǎn)租賃的管理和實施主體，主要履行以下職責(zé)：

1.負(fù)責(zé)建立健全本企業(yè)資產(chǎn)出租管理工作制度，明確資產(chǎn)租賃的決策審批權(quán)限，規(guī)范租賃管理業(yè)務(wù)流程；

2.負(fù)責(zé)監(jiān)管下屬子企業(yè)的資產(chǎn)出租管理行為，定期開展監(jiān)督檢查，探索建立承租人信用評級體系；

3.負(fù)責(zé)制定本企業(yè)資產(chǎn)出租實施細(xì)則、交易流程和方案等；

4.負(fù)責(zé)組織實施本企業(yè)資產(chǎn)出租工作；

5.建立完善本企業(yè)資產(chǎn)信息化管理系統(tǒng)，確保數(shù)據(jù)的完整性、及時性和有效性，并實現(xiàn)與市國資委資產(chǎn)管理平臺的數(shù)據(jù)對接。

6.負(fù)責(zé)本企業(yè)資產(chǎn)的日常管理與安全維穩(wěn)工作，建立健全資產(chǎn)出租管理機(jī)構(gòu)，規(guī)范出租管理行為，防范廉政風(fēng)險。

(三)依法設(shè)立的產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)是企業(yè)資產(chǎn)出租公開招租的服務(wù)主體，主要履行以下職責(zé)：

1.制定資產(chǎn)出租交易制度和交易流程，建立健全操作規(guī)則；

2.為企業(yè)公開招租提供信息發(fā)布平臺、交易平臺和服務(wù)平臺；

3.建立企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)場公開招租數(shù)據(jù)庫，利用互聯(lián)網(wǎng)擴(kuò)大招租信息的覆蓋面，積極探索為企業(yè)提供增值服務(wù)，切實降低交易成本，并及時向市國資委報告反饋；

4.積極配合開展出租管理信息系統(tǒng)的開發(fā)建設(shè)工作，建立企業(yè)資產(chǎn)公開招租情況數(shù)據(jù)庫，及時向監(jiān)管部門傳送相關(guān)數(shù)據(jù)并進(jìn)行統(tǒng)計分析。

四、規(guī)范資產(chǎn)出租決策審批程序，建立健全管理制度

(一)建立健全資產(chǎn)出租管理制度

企業(yè)必須結(jié)合自身實際情況，建立健全完整的企業(yè)出租管理制度，建立健全風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，明確企業(yè)分管領(lǐng)導(dǎo)和具體部門負(fù)責(zé)資產(chǎn)出租管理工作，建立健全資產(chǎn)出租管理臺賬，完善出租管理流程，建立健全相互制約的崗位體系，加強(qiáng)對在租資產(chǎn)的跟蹤管理，規(guī)范租賃管理行為。

(二)規(guī)范決策審批程序

企業(yè)必須建立健全資產(chǎn)租賃管理的內(nèi)部決策程序，明確決策主體、決策權(quán)限和決策責(zé)任，堅持科學(xué)民主決策、集體決策，資產(chǎn)出租方案應(yīng)按照企業(yè)資產(chǎn)出租管理制度設(shè)定的決策審批權(quán)限履行決策程序。

(三)制定完善資產(chǎn)出租方案

資產(chǎn)出租方案內(nèi)容應(yīng)包括：擬出租資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況，實物現(xiàn)狀，資產(chǎn)明細(xì)清單，出租原因，擬出租用途、期限，租金收繳辦法，收繳保障措施、承租條件，對被市國資委和其他行政管理部門及企業(yè)列入不誠信負(fù)面名單對象的處置措施、招租底價及底價擬訂依據(jù)，招租方式等。招租底價主要根據(jù)市場比照原則綜合確定，擬出租資產(chǎn)地處荒僻，周邊沒有市場可比較價格時，可通過征集意向客戶，制定出招租底價，按企業(yè)相關(guān)制度履行決策程序后確定。

五、實行公開招租

(一)企業(yè)資產(chǎn)出租原則上應(yīng)采取公開競價招租的方式。單宗資產(chǎn)招租底價每年在200萬元(含200萬元，專業(yè)化招商除外)以上，必須進(jìn)入合法設(shè)立的產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)公開招租，其他資產(chǎn)租賃也應(yīng)當(dāng)采取公開招租的方式，承租人及租賃價格由公開競價招租擇優(yōu)確定，企業(yè)不得以化整為零的方式規(guī)避公開招租。

(二)公開招租信息應(yīng)盡量擴(kuò)大覆蓋面，同時在我市產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)和廈門市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會網(wǎng)站公開披露信息，信息發(fā)布時間均不得少于10個工作日，其中往期流標(biāo)的信息發(fā)布時間不得少于5個工作日。

(三)企業(yè)自行公開招租過程中，只有一個符合條件者報名的，經(jīng)企業(yè)批準(zhǔn)后，可以按實際報價但不能低于招租底價簽訂租賃協(xié)議。若無符合條件者報名，應(yīng)重新修改并發(fā)布招租方案，進(jìn)行再次公開招租。

六、專業(yè)化招商經(jīng)營

(一)專業(yè)化招商是推進(jìn)國資國企高質(zhì)量發(fā)展、實現(xiàn)更高水平轉(zhuǎn)型升級的重要手段，是匹配和支持我市重大產(chǎn)業(yè)落地的重要方式。大力推動大宗地塊、建筑作為招商引資的重要載體，鼓勵行業(yè)龍頭、獨(dú)角獸企業(yè)、品牌首店、百年老店的或有利于培育數(shù)字經(jīng)濟(jì)、海洋經(jīng)濟(jì)、綠色經(jīng)濟(jì)、文旅經(jīng)濟(jì)等新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)以及促進(jìn)兩岸融合等有利于廈門經(jīng)濟(jì)發(fā)展的項目，開展專業(yè)化招商。

(二)企業(yè)自營的專業(yè)市場、城市商業(yè)綜合體、交通樞紐中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)、核心商業(yè)街區(qū)、長租公寓、酒店式公寓、辦公樓宇等對業(yè)態(tài)有統(tǒng)一設(shè)計和規(guī)劃的資產(chǎn)由一級企業(yè)集團(tuán)按照內(nèi)部決策流程審批并在招租信息公布前7個工作日向市國資委報告。

(三)所出資企業(yè)應(yīng)按照“公開、公平、公正”的原則，根據(jù)有關(guān)政府政策、市場規(guī)律、行業(yè)發(fā)展特點制定針對性的招商經(jīng)營方案、定價原則，整體資產(chǎn)招商信息應(yīng)在產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)及其他市級以上的專業(yè)公眾媒體、信息平臺發(fā)布。

(四)專業(yè)化招商應(yīng)綜合比對承租人綜合實力、經(jīng)營方案、承租價格等因素，并結(jié)合我市產(chǎn)業(yè)招商政策，擇優(yōu)確定。定價應(yīng)綜合考量周邊同類資產(chǎn)、相同地段、類似功能的資產(chǎn)價格及承租人業(yè)績承諾、發(fā)展前景等因素，協(xié)商確定。嚴(yán)禁以專業(yè)化招商之名協(xié)議招租、簡單賺取差價的行為。

七、土地出租管理

(一)各企業(yè)應(yīng)按照各相關(guān)行業(yè)主管部門的行業(yè)管理要求進(jìn)一步落實企業(yè)主體責(zé)任，確保國有土地出租與管理合法規(guī)范，防止國有資產(chǎn)流失，消除安全隱患。

(二)土地及其地上建筑物(附著物)出租,應(yīng)按照政府批準(zhǔn)文件、土地出讓合同或劃撥決定書的規(guī)定使用,不得改變土地用途和建筑功能,未經(jīng)批準(zhǔn)不得新建建筑物、構(gòu)筑物。

(三)劃撥土地及其地上建筑物(附著物)出租的，按所在地資源規(guī)劃管理部門相關(guān)政策辦理。

八、規(guī)范日常管理

(一)加強(qiáng)招租對象的信用審核

企業(yè)在招租前應(yīng)認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)?shù)刂朴喺凶夥桨福岢鰧φ凶馊雵鷮ο蟀ń?jīng)營資質(zhì)、經(jīng)營狀況、合同履約記錄等要素在內(nèi)的信用要求，并加強(qiáng)報名者的合格條件的審核，有惡意違約、拖欠較大金額租金或存在被司法機(jī)關(guān)判定為承擔(dān)違約責(zé)任等情形的報名者不得承租或續(xù)租，建立企業(yè)內(nèi)部承租信用體系負(fù)面名單，排除潛在違約風(fēng)險。

(二)加強(qiáng)合同管理

資產(chǎn)出租時，企業(yè)應(yīng)與承租人依照《中華人民共和國民法典》的規(guī)定和招租方案的約定，簽訂規(guī)范的資產(chǎn)租賃合同。租賃合同一旦簽訂生效，原則上不允許變更。企業(yè)應(yīng)當(dāng)按合同約定加強(qiáng)合同履約管理，保證合同正常履行。承租人不履行或不完全履行合同，企業(yè)應(yīng)當(dāng)研究可行的解決辦法并及時采取措施，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益。

承租人不得以簡單賺取差價的行為擅自轉(zhuǎn)租或以合作經(jīng)營等方式變相轉(zhuǎn)租。允許轉(zhuǎn)租的，應(yīng)在租賃合同中提前約定，企業(yè)應(yīng)對次承租人進(jìn)行資格審查，并由原決策機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)后方可轉(zhuǎn)租。因經(jīng)營不善等原因確需轉(zhuǎn)租的，應(yīng)及時提請企業(yè)同意，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)經(jīng)企業(yè)批準(zhǔn)。

(三)加強(qiáng)續(xù)約管理

資產(chǎn)租賃期限屆滿前3個月，原承租人提請續(xù)租的，同時滿足以下條件并經(jīng)原決策機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)可以續(xù)租：(1)經(jīng)營業(yè)績、履約記錄良好，業(yè)態(tài)經(jīng)企業(yè)認(rèn)可；(2)原租賃合同通過公開招租簽訂；(3)接受企業(yè)的續(xù)租方案。續(xù)租期限不得超過4年，且只能續(xù)租一次，續(xù)租期與原租期合計不得超過20年。

(四)加強(qiáng)空置資產(chǎn)管理

企業(yè)應(yīng)做好資產(chǎn)空置情況記錄，查找空置原因，對空置時間較長(半年以上)的資產(chǎn)優(yōu)先招租，適當(dāng)調(diào)整招租條件，增加配套設(shè)施，加快解決空置問題，降低空置率。

(五)優(yōu)化出租期限

企業(yè)資產(chǎn)出租期限一般不超過5年，原則上不應(yīng)超過10年，最長不得超過20年，到期后重新公開競爭招租。特殊情況下出租期限達(dá)到10年或10年以上的資產(chǎn)出租項目，由資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)持有單位提出出租方案逐級上報，經(jīng)一級企業(yè)集團(tuán)董事會或總經(jīng)理辦公會批準(zhǔn)，并在招租信息公布前5個工作日向市國資委報告。出租期限超過5年的，年租金應(yīng)根據(jù)市場行情建立逐年增長機(jī)制。

九、強(qiáng)化監(jiān)督檢查和責(zé)任追究

(一)企業(yè)應(yīng)將落實資產(chǎn)出租管理制度及廉政防控措施的情況作為落實黨風(fēng)廉政建設(shè)責(zé)任制和干部、關(guān)鍵崗位員工績效考核的重要內(nèi)容，考核結(jié)果作為對相關(guān)人員任免、獎懲的重要依據(jù)。出租業(yè)務(wù)相關(guān)人員應(yīng)簽署廉潔從業(yè)承諾書。企業(yè)相關(guān)責(zé)任人在資產(chǎn)租賃過程中違反相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及國資監(jiān)管規(guī)定，以權(quán)謀私、濫用職權(quán)造成國有資產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任，并按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行責(zé)任追究。

(二)各企業(yè)應(yīng)結(jié)合本指導(dǎo)意見要求，對資產(chǎn)出租及遵守有關(guān)制度的情況進(jìn)行定期或不定期專項檢查，查找問題，及時糾正，確保資產(chǎn)租賃管理工作規(guī)范有序。

(三)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將資產(chǎn)租賃情況納入信息公開范圍，向本企業(yè)職工公開，接受職工監(jiān)督。

(四)市國資委對企業(yè)的資產(chǎn)出租和專業(yè)化招商經(jīng)營工作進(jìn)行定期或不定期監(jiān)督檢查，綜合運(yùn)用審計、專項檢查、考核等方式加大監(jiān)督力度，強(qiáng)化對違規(guī)行為的追究。

十、其他

(一)市國資委所出資企業(yè)之間、所出資企業(yè)與其他市屬國企之間、所出資企業(yè)直接或間接全資和絕對控股及實際控制企業(yè)之間、與政府機(jī)關(guān)及事業(yè)單位之間的資產(chǎn)租賃行為，可由有關(guān)企業(yè)在參考市場價格基礎(chǔ)上自行協(xié)商確定。

(二)集體企業(yè)、各區(qū)國資部門和區(qū)屬國有企業(yè)可參照本指導(dǎo)意見執(zhí)行。

(三)本指導(dǎo)意見由市國資委負(fù)責(zé)解釋。

(四)《廈門市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會印發(fā)<廈門市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會關(guān)于規(guī)范國有企業(yè)資產(chǎn)出租管理的指導(dǎo)意見>的通知》(廈國資產(chǎn)〔2018〕140號)同時廢止。