各市(州)房產(chǎn)局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、公用局、財(cái)政局，長(zhǎng)白山管委會(huì)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、財(cái)政局，各縣(市)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、房產(chǎn)局、城市管理和行政執(zhí)法局、財(cái)政局：

為了規(guī)范物業(yè)專項(xiàng)維修資金的繳存、管理和使用，發(fā)揮物業(yè)專項(xiàng)維修資金的作用，保證物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和正常使用，結(jié)合我省實(shí)際，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳和省財(cái)政廳共同制定了《吉林省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行。

二○一○年十二月二十二日

吉林省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法

第一章 總 則

第一條 為加強(qiáng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理，維護(hù)物業(yè)專項(xiàng)維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》、《吉林省物業(yè)管理辦法》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本省實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的專項(xiàng)維修資金的繳存、管理、使用和監(jiān)督，適用本辦法。

本辦法所稱物業(yè)專項(xiàng)維修維修資金，是指專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

由兩個(gè)或兩個(gè)以上業(yè)主區(qū)分所有的房屋，業(yè)主應(yīng)按規(guī)定繳存物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

第三條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金實(shí)行統(tǒng)一歸集、專戶存儲(chǔ)、專款專用、所有者決策、政府監(jiān)管的管理原則。

第四條 省建設(shè)行政主管部門會(huì)同省財(cái)政部門對(duì)本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的繳存、管理、使用進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

市(州)、縣(市)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的繳存、管理、使用進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。市(州)、縣(市)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱代管單位)具體負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的繳存、管理、使用的日常工作。

第二章 繳 存

第五條  符合《住宅專項(xiàng)維修資金辦法》規(guī)定的新建房屋(含商品房屋、經(jīng)濟(jì)適用房、集資建房、棚改回遷房、廉租住房)，由業(yè)主按照所擁有房屋的建筑面積交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金。首期交存的標(biāo)準(zhǔn)為房屋建筑安裝工程每平方米造價(jià)的5%-8%。

第六條 設(shè)電梯的房屋，另由建設(shè)單位按照業(yè)主擁有房屋專有建筑面積每平方米三十元，一次性交存屬業(yè)主所有的物業(yè)專項(xiàng)維修資金，專項(xiàng)用于電梯保修期滿后的維修、更新和改造。

第七條 出售公有住房的，按照《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第八條、第九條的規(guī)定繳存物業(yè)專項(xiàng)維修資金。物業(yè)專項(xiàng)維修資金由代管單位統(tǒng)一管理。

第八條 新建房屋首次交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金，由建設(shè)單位在辦理房屋買賣合同備案時(shí)，按照房屋買賣合同約定的建筑面積代交物業(yè)專項(xiàng)維修資金，待房屋交付時(shí)憑物業(yè)專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)向業(yè)主收取。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在簽訂房屋買賣合同時(shí)向購(gòu)房人說明，并將該內(nèi)容約定為合同條款。未售出的房屋(含物業(yè)管理用房等配套用房)物業(yè)專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位交存。

第九條 公有住房房改時(shí)，售房單位在辦理房屋所有權(quán)登記前，按照房改部門出具的物業(yè)專項(xiàng)維修資金繳存通知中的數(shù)額交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

代管單位應(yīng)當(dāng)向交存人出具物業(yè)專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)。

第十條 已經(jīng)建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金制度的區(qū)域，房屋登記部門在辦理權(quán)屬登記手續(xù)時(shí)要審驗(yàn)物業(yè)專項(xiàng)維修資金票據(jù)，沒有物業(yè)專項(xiàng)維修資金票據(jù)的不予進(jìn)行房屋權(quán)屬登記。

第十一條 業(yè)主賬面物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額不足規(guī)定首次應(yīng)繳存數(shù)額百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)籌。續(xù)籌后賬面應(yīng)當(dāng)不少于規(guī)定的首次應(yīng)繳存數(shù)額。

物業(yè)專項(xiàng)維修資金具體續(xù)籌工作，由業(yè)主大會(huì)、房屋管理單位或社區(qū)居民委員會(huì)組織實(shí)施。

第十二條 下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入物業(yè)專項(xiàng)維修資金滾存使用：

(一)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的增值收益扣除管理成本后的余額。

(二)利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)所得收益，但業(yè)主大會(huì)另有決定的除外。

(三)住宅公用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值。

(四)其他應(yīng)計(jì)入物業(yè)專項(xiàng)維修資金的收益。

第三章 管 理

第十三條 代管單位應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。

第十四條 代管單位應(yīng)當(dāng)與專戶銀行共同開發(fā)利用物業(yè)專項(xiàng)維修資金信息化管理系統(tǒng)，以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)楹怂銌挝?，按棟建賬、核算到戶，建立業(yè)主分戶明細(xì)賬，對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金繳存、使用、結(jié)存和查詢等環(huán)節(jié)統(tǒng)一管理。建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金查詢系統(tǒng)，實(shí)行一戶一卡制，業(yè)主可以隨時(shí)查詢分戶賬中資金數(shù)額。

第十五條 業(yè)主對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金查詢結(jié)果有異議的，可以向代管單位申請(qǐng)重新復(fù)核。代管單位應(yīng)當(dāng)自收到業(yè)主申請(qǐng)之日起5個(gè)工作日內(nèi)給予書面答復(fù)。

第十六條 代管單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行會(huì)計(jì)法律、法規(guī)和相關(guān)制度。

代管單位在接受業(yè)主委員會(huì)查詢時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面提供物業(yè)專項(xiàng)維修資金繳存等情況。

第十七條 在保證物業(yè)專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下，代管單位可以按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將閑置資金用于購(gòu)買一級(jí)市場(chǎng)國(guó)債和在專戶銀行組合存款，但不得用于其他投資。

任何單位和個(gè)人不得將物業(yè)專項(xiàng)維修資金挪作他用。

第十八條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金自存入專戶之日起，按照國(guó)家規(guī)定的利率計(jì)息。

物業(yè)專項(xiàng)維修資金繳存當(dāng)年按銀行同期活期利率計(jì)息；次年未發(fā)生使用的，按銀行同期一年期定期利率計(jì)息；超過一年未發(fā)生使用的，按單位存款相應(yīng)期限檔次利率計(jì)息；發(fā)生使用的年度，按銀行同期活期利率計(jì)息。

第十九條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理費(fèi)用在物業(yè)專項(xiàng)維修資金的增值收益中列支，并與物業(yè)專項(xiàng)維修資金分賬核算。

第二十條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，如雙方?jīng)]有約定，其物業(yè)專項(xiàng)維修資金分戶賬戶余額隨房屋所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移過戶，征收拆遷除外。

第二十一條 因拆遷、自然災(zāi)害等原因致使房屋滅失的，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)持注銷房屋所有權(quán)證的證明、本人身份證向代管單位申請(qǐng)辦理物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬戶注銷手續(xù)，并提取賬戶剩余的物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

第四章 使 用

第二十二條  物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。

第二十三條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由全體業(yè)主或相關(guān)業(yè)主按照各自擁有房屋專有部分建筑面積比例共同分?jǐn)?。一般包括：建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主共有的道路、綠地、路燈、溝渠、池、井、垃圾箱(房)、公益性文體設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、附屬設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。單幢房屋內(nèi)相關(guān)業(yè)主共有的外墻面、屋面、落水管等。單幢房屋涉及一個(gè)單元的門廳、樓梯間、電梯、電梯間、走廊通道、照明、消防設(shè)施等。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備人為損壞，無法明確責(zé)任人的，維修費(fèi)用在物業(yè)專項(xiàng)維修資金中列支。

第二十四條 房屋自然損壞，使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金，按以下原則區(qū)分分?jǐn)偅?/p>

(一)單幢房屋整體共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修，由單幢房屋的全體業(yè)主按照各自擁有房屋專有部分建筑面積比例共同分?jǐn)偂?/p>

(二)單幢房屋涉及一個(gè)單元的維修，由單元內(nèi)的業(yè)主按照各自擁有房屋專有部分建筑面積的比例共同分?jǐn)?；涉及兩個(gè)或者兩個(gè)以上單元的維修，由兩個(gè)或者兩個(gè)以上單元內(nèi)的業(yè)主按照各自擁有房屋專有部分建筑面積的比例共同分?jǐn)偂?/p>

(三)單幢房屋涉及外墻面的維修，由各業(yè)主按照各自擁有房屋專有部分建筑面積的比例共同分?jǐn)偂?/p>

(四)屬全體業(yè)主共有的物業(yè)用房等房屋維修，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修，由全體業(yè)主按照各自擁有房屋專有部分建筑面積的比例共同分?jǐn)偂?/p>

業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定，或者維修涉及范圍內(nèi)相關(guān)業(yè)主另有約定物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用分?jǐn)偟?，從其決定或者約定。利用房屋從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，是否需要增加物業(yè)專項(xiàng)維修資金分?jǐn)偙壤蓸I(yè)主規(guī)約或者維修涉及范圍內(nèi)相關(guān)業(yè)主約定。

第二十五條 未建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者已建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金制度，但物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬戶余額不足，發(fā)生應(yīng)分?jǐn)偩S修費(fèi)用的，由維修涉及范圍內(nèi)共有或者共用關(guān)系的業(yè)主按照各自擁有房屋專有部分建筑面積承擔(dān)。

第二十六條 未售出的房屋維修，由建設(shè)單位或產(chǎn)權(quán)單位按照房屋專有面積的比例分?jǐn)偩S修費(fèi)用。

第二十七條 申請(qǐng)使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金，由業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)向代管單位提出申請(qǐng)；未成立業(yè)主大會(huì)的，由所在社區(qū)居民委員會(huì)提出申請(qǐng)。

第二十八條  向代管單位申請(qǐng)使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金，應(yīng)提供下列資料：

(一)申請(qǐng)書；

(二)物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用方案；

(三)相關(guān)業(yè)主同意實(shí)施使用方案的書面決議；

(四)社區(qū)居民委員會(huì)出具的關(guān)于上述材料真實(shí)性的證明。

第二十九條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用方案應(yīng)當(dāng)包括維修項(xiàng)目基本情況、施工預(yù)算、使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金分?jǐn)偳鍍?cè)、物業(yè)專項(xiàng)維修資金不足時(shí)的工程款補(bǔ)足方案、建設(shè)工程施工合同等內(nèi)容。

物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金物業(yè)面積三分之二以上的業(yè)主且占使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金人數(shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過。

使用方案和相關(guān)業(yè)主同意實(shí)施使用方案的書面決議應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域和維修項(xiàng)目的顯著位置公示7天。

第三十條 使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金維修工程的預(yù)結(jié)算編制與審核、施工監(jiān)理費(fèi)用明細(xì)分?jǐn)偟?，業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主可以委托具有專業(yè)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)代理。

中介機(jī)構(gòu)代理費(fèi)用，可以按照國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)專項(xiàng)維修資金中列支。

第三十一條 代管單位對(duì)申請(qǐng)材料做書面審查。

對(duì)符合物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用內(nèi)容和規(guī)定程序形式條件的，代管單位應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起7個(gè)工作日內(nèi)予以劃撥。

不符合物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用內(nèi)容和規(guī)定程序形式條件的，應(yīng)當(dāng)書面說明原因或者書面要求申請(qǐng)人修正或者補(bǔ)正。

第三十二條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組織相關(guān)業(yè)主實(shí)施物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用方案，監(jiān)督工程施工，組織竣工驗(yàn)收。社區(qū)居民委員會(huì)對(duì)維修過程實(shí)施監(jiān)督。

未成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的，社區(qū)居民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，組織相關(guān)業(yè)主實(shí)施物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用方案，監(jiān)督工程施工，組織竣工驗(yàn)收。

竣工驗(yàn)收材料應(yīng)當(dāng)交代管單位備案。

第三十三條 下列費(fèi)用不得在物業(yè)專項(xiàng)維修資金中列支：

(一)依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、排水、供電、燃?xì)?、供熱、通訊、有線電視等設(shè)施設(shè)備的維修、更新和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

(二)依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位承擔(dān)的保修期內(nèi)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用。

(三)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中支出的日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

(四)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬于人為損壞，由責(zé)任人承擔(dān)的修復(fù)費(fèi)用。

第三十四條 使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的相關(guān)材料，由代管單位存檔備案。

第三十五條 發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理。

第五章 附 則

第三十六條 本辦法施行前，未按規(guī)定建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法召開業(yè)主大會(huì)作出決定，并按照規(guī)定向代管單位提請(qǐng)補(bǔ)建，將物業(yè)專項(xiàng)維修資金繳存至專戶銀行。

第三十七條 建制鎮(zhèn)多產(chǎn)權(quán)商品房屋，可以參照本辦法執(zhí)行。

第三十八條 本辦法由吉林省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、吉林省財(cái)政廳共同解釋。

第三十九條 本辦法自2011年1月1日起施行。