重慶市人民政府令第　347　號

《重慶市物業(yè)專項維修資金管理辦法》已經(jīng)2021年11月10日市第五屆人民政府第166次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)予公布，自2022年5月1日起施行。

市?　長?　唐良智????????

2021年11月26日?????????

（此件公開發(fā)布）

重慶市物業(yè)專項維修資金管理辦法

第一章　?總　???則

第一條??為了加強物業(yè)專項維修資金管理，保障物業(yè)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護物業(yè)專項維修資金所有權(quán)人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《重慶市物業(yè)管理條例》和有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條??本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。

第三條??本辦法所稱物業(yè)專項維修資金，是指專項用于物業(yè)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造的資金。

第四條??物業(yè)專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑺袡?quán)人決策、政府監(jiān)管、公開透明的原則。

第五條??市、區(qū)縣（自治縣）人民政府應(yīng)當加強物業(yè)專項維修資金管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，明確物業(yè)專項維修資金代管機構(gòu)，配備與工作任務(wù)相適應(yīng)的工作人員，落實工作經(jīng)費。

第六條??市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責指導(dǎo)本市物業(yè)專項維修資金的監(jiān)督管理工作。區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項維修資金的監(jiān)督管理工作。

市、區(qū)縣（自治縣）其他有關(guān)部門以及物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府按照各自職責分工，共同做好本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項維修資金的相關(guān)管理工作。

第二章　?交　???存

第七條??一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個以上獨立產(chǎn)權(quán)單位的，應(yīng)當設(shè)立物業(yè)專項維修資金。

一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)僅有一個獨立產(chǎn)權(quán)單位的，可以自愿設(shè)立物業(yè)專項維修資金。

第八條??建設(shè)單位、業(yè)主應(yīng)當交存物業(yè)專項維修資金。

建設(shè)單位、業(yè)主應(yīng)當按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存物業(yè)專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期物業(yè)專項維修資金的標準為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5％至8％。

本市中心城區(qū)范圍內(nèi)，首期物業(yè)專項維修資金的交存數(shù)額由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門確定；本市中心城區(qū)范圍外，首期物業(yè)專項維修資金的交存數(shù)額由各區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門確定。

首期物業(yè)專項維修資金交存數(shù)額應(yīng)當向社會公布，并適時調(diào)整。

第九條??新建商品房在辦理網(wǎng)上簽約備案時，由建設(shè)單位代為足額交納首期物業(yè)專項維修資金，存入物業(yè)專項維修資金專戶。

建設(shè)單位應(yīng)當在辦理竣工驗收備案前，將未出售房屋的首期物業(yè)專項維修資金存入物業(yè)專項維修資金專戶。

第十條??業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金屬于業(yè)主共有。

第十一條??業(yè)主大會成立前，業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金由物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門代管。

第十二條　?區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當采用公開招標方式，綜合存款利率、資產(chǎn)規(guī)模和服務(wù)效能等因素，擇優(yōu)確定物業(yè)專項維修資金的專戶管理銀行，控制專戶管理銀行數(shù)量。

物業(yè)專項維修資金代管機構(gòu)應(yīng)當與專戶管理銀行簽訂專戶管理協(xié)議，在專戶管理協(xié)議中可以約定專戶管理銀行協(xié)助辦理物業(yè)專項維修資金賬戶設(shè)立、交存、使用、結(jié)息、劃轉(zhuǎn)、結(jié)算、對賬、查詢以及聘請第三方監(jiān)督等服務(wù)事項。

第十三條??負責代管的區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當在專戶管理銀行開立物業(yè)專項維修資金專戶。開立物業(yè)專項維修資金專戶應(yīng)當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按照房屋戶門號分列業(yè)主分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按照房屋戶門號設(shè)分戶賬。

區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門在代管期間應(yīng)當建立物業(yè)專項維修資金管理信息系統(tǒng)和實時監(jiān)控平臺，并與專戶管理銀行建立實時對賬系統(tǒng)，對物業(yè)專項維修資金的交存、使用、增值等進行統(tǒng)一管理，接受業(yè)主和相關(guān)部門的監(jiān)督和查詢。

第十四條??區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門代管期間收取物業(yè)專項維修資金，應(yīng)當使用市財政部門統(tǒng)一監(jiān)制的專用票據(jù)，實行一戶一票。

第十五條??業(yè)主大會成立后，決定自行管理由業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金或者變更專戶管理銀行的，應(yīng)當在物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導(dǎo)監(jiān)督下召開業(yè)主大會會議。業(yè)主大會應(yīng)當就下列事項進行表決：

（一）不由區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門代管物業(yè)專項維修資金的決議或者變更專戶管理銀行的決議；

（二）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項維修資金管理制度；

（三）確定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項維修資金賬目責任人；

（四）其他與物業(yè)專項維修資金有關(guān)的決議事項。

以上事項應(yīng)當由專有部分面積占比2／3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2／3以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主委員會應(yīng)當就業(yè)主大會表決的事項及業(yè)主大會會議召開的情況在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示7日以上。

第十六條??業(yè)主決定自行管理的，業(yè)主大會應(yīng)當在物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）物業(yè)專項維修資金專戶管理銀行開立專戶。業(yè)主委員會應(yīng)當持業(yè)主大會按照本辦法第十五條規(guī)定通過的有效決議以及公示情況說明向區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門書面申請辦理物業(yè)專項維修資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)。

區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當自收到業(yè)主委員會書面申請之日起30日內(nèi)，與專戶管理銀行在業(yè)主代表和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的監(jiān)督下核對賬面余額無誤后，通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會物業(yè)專項維修資金專戶，并將有關(guān)賬目等資料移交業(yè)主委員會。

第十七條??劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項維修資金自管時，業(yè)主委員會應(yīng)當與專戶管理銀行、物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府簽訂授權(quán)協(xié)議書，授權(quán)街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府按照本辦法第三十五條規(guī)定從相關(guān)業(yè)主物業(yè)專項維修資金分戶賬中劃轉(zhuǎn)搶修費用。

第十八條　?物業(yè)專項維修資金自管的，鼓勵業(yè)主大會建立業(yè)主委員會任中審計和離任審計制度，對管理物業(yè)專項維修資金的情況進行審計。審計可以委托街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織第三方專業(yè)機構(gòu)實施，費用可以從物業(yè)公共收益中列支。

審計結(jié)果向全體業(yè)主公布。

第十九條??業(yè)主自行管理期間，由專有部分面積占比2／3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2／3以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主大會可以申請區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門重新代管物業(yè)專項維修資金。

第二十條??業(yè)主自行管理期間，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會解散的，解散前應(yīng)當在物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導(dǎo)監(jiān)督下做好物業(yè)專項維修資金的清算工作，并將資金賬面余額劃轉(zhuǎn)物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門代管。

第二十一條??業(yè)主大會成立前，公共收益應(yīng)當存入物業(yè)專項維修資金賬戶，并設(shè)立單獨賬目。

首次建立物業(yè)管理區(qū)域公共收益單獨賬目前，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當組織開展一次公共收益使用和收支情況檢查，并將檢查情況向全體業(yè)主公布。檢查結(jié)果作為公共收益獨立賬目期初數(shù)。

第二十二條??業(yè)主的物業(yè)專項維修資金賬面余額不足首期交存額30％的，物業(yè)專項維修資金代管機構(gòu)或者業(yè)主委員會應(yīng)當告知業(yè)主及時續(xù)交。

成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。

業(yè)主未按續(xù)交方案足額交存物業(yè)專項維修資金的，業(yè)主委員會可以依法向人民法院提起訴訟。

第三章　?使　???用

第二十三條??物業(yè)專項維修資金的具體使用范圍和條件應(yīng)當按照相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行，可以在物業(yè)服務(wù)合同中具體約定。

第二十四條??鼓勵探索建立物業(yè)專項維修商業(yè)保險制度。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以使用物業(yè)專項維修資金購買保險。

第二十五條??納入物業(yè)專項維修資金的公共收益，用于全體業(yè)主共有部分、共有設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造。

第二十六條??需要使用物業(yè)專項維修資金的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當制訂使用方案。使用方案應(yīng)當包括下列內(nèi)容：

（一）需要維修、更新、改造的具體范圍和內(nèi)容；

（二）維修、更新、改造方案及工程計劃；

（三）費用預(yù)算及用款進度計劃；

（四）其他與物業(yè)專項維修資金使用有關(guān)的內(nèi)容。

第二十七條??物業(yè)專項維修資金使用方案應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示7日以上，由業(yè)主委員會組織業(yè)主表決，經(jīng)專有部分占需要維修、更新、改造的共有部分、共有設(shè)施設(shè)備所涉及的建筑物總面積2／3以上的業(yè)主且人數(shù)占需要維修、更新、改造的共有部分、共有設(shè)施設(shè)備所涉及的總?cè)藬?shù)2／3以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

未成立業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會不組織業(yè)主表決的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主代表也可以在物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導(dǎo)監(jiān)督下按照前款規(guī)定公示和征得業(yè)主同意。

維修、更新、改造工程的施工單位由業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主代表協(xié)商確定，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示3日。　??

第二十八條??申請列支物業(yè)專項維修資金，應(yīng)當提交下列材料：

（一）物業(yè)專項維修資金使用方案；

（二）與施工單位簽訂的施工合同；

（三）業(yè)主表決及公示情況材料；

（四）與共有部分、共有設(shè)施設(shè)備具有共有關(guān)系的業(yè)主清冊；

（五）其他相關(guān)材料。

第二十九條??物業(yè)專項維修資金由區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門代管的，物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當在收到業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主代表提交的申請材料后7個工作日內(nèi)進行審核。審核同意的，區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門從物業(yè)專項維修資金專戶中按照工程進度劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項維修資金。發(fā)現(xiàn)不符合要求的，應(yīng)當書面提出補正意見。

業(yè)主自行管理后需要列支物業(yè)專項維修資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當在劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項維修資金前將本辦法第二十八條規(guī)定的材料報物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。

第三十條??維修、更新、改造工程完工后，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主代表應(yīng)當組織驗收，將下列材料在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示7日以上，并存檔：

（一）施工單位編制的工程結(jié)算報告；

（二）維修及相關(guān)費用清單；

（三）維修費用分擔明細表；

（四）其他相關(guān)資料。

第三十一條　?物業(yè)專項維修資金應(yīng)當按照工程合同約定支付到施工、設(shè)計、勘查、監(jiān)理單位賬戶。

第三十二條??對于10萬元以上物業(yè)專項維修資金的使用，應(yīng)當引入具有資質(zhì)的第三方機構(gòu)評審，評審費用從物業(yè)專項維修資金增值收益或者公共收益中列支，業(yè)主大會決定不聘請評審機構(gòu)的除外。

經(jīng)業(yè)主共同決定，物業(yè)專項維修資金使用過程中的重大糾紛處置或者鑒定費用可以從物業(yè)專項維修資金增值收益或者公共收益中列支。

第三十三條　?有下列情形之一，需要使用物業(yè)專項維修資金的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主可以申請適用應(yīng)急簡易程序：

（一）屋面防水損壞造成滲漏，嚴重影響正常使用的；

（二）電梯故障，無法正常運行的；

（三）高層住宅水泵損壞，導(dǎo)致供水中斷的；

（四）樓體外立面有脫落危險，危及人身安全的；

（五）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；

（六）消防設(shè)施損壞，危及公共消防安全的。

第三十四條??適用應(yīng)急簡易程序的情形，按照以下程序辦理：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主發(fā)現(xiàn)緊急情況的，立即報告物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。

（二）物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府收到報告后應(yīng)當立即實地查勘現(xiàn)場，出具證明；涉及電梯、消防設(shè)施的，還應(yīng)當組織市場監(jiān)管部門、消防救援機構(gòu)實地查勘現(xiàn)場，并在收到報告24小時內(nèi)出具證明。

（三）物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府出具證明后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主立即向物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)申請緊急使用物業(yè)專項維修資金。物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)應(yīng)當及時劃轉(zhuǎn)資金。

（四）提出申請緊急使用物業(yè)專項維修資金的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當立即組織搶修，并在搶修完成后15日內(nèi)公示物業(yè)專項維修資金申請、使用情況。

第三十五條??發(fā)生本辦法第三十三條規(guī)定情形，未按規(guī)定實施搶修的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當組織代修，搶修費用從物業(yè)專項維修資金賬戶中列支。

第三十六條??由區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門代管的，物業(yè)專項維修資金中當年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計息；其余部分按照一年期同期銀行定期存款利率計息。

鼓勵物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)通過合理利用組合存款等方式提高物業(yè)專項維修資金增值收益，當年增值收益在次年第一季度內(nèi)按照資金基數(shù)核算到戶。

第三十七條??在保證物業(yè)專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。

利用業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金購買國債的，應(yīng)當由專有部分面積占2／3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2／3以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

禁止利用物業(yè)專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)及其他風險較大的理財或者投資，并不得將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔保行為。

第三十八條??下列資金應(yīng)當轉(zhuǎn)入物業(yè)專項維修資金：

（一）物業(yè)專項維修資金存儲利息；

（二）物業(yè)專項維修資金的增值收益；

（三）物業(yè)共有設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值；

（四）用于物業(yè)專項維修資金的公共收益；

（五）業(yè)主委員會或者業(yè)主自愿籌集交存的款項；

（六）其他按照規(guī)定轉(zhuǎn)入的資金。

第四章　?監(jiān)督管理

第三十九條??業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)所有權(quán)時，應(yīng)當向受讓人說明物業(yè)專項維修資金交存和結(jié)余情況并出具物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)提供的有效證明，該物業(yè)分戶賬中結(jié)余的物業(yè)專項維修資金隨物業(yè)所有權(quán)同時過戶。

第四十條??物業(yè)滅失的，應(yīng)當將業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金余額退還業(yè)主。

第四十一條??物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)應(yīng)當每年至少與專戶管理銀行核對一次物業(yè)專項維修資金賬目。

物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復(fù)核。

物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)應(yīng)當建立物業(yè)專項維修資金查詢制度，接受業(yè)主對其分戶賬中物業(yè)專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

第四十二條??物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)應(yīng)當每年定期向業(yè)主公布下列情況：

（一）物業(yè)專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額；

（二）發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況；

（三）業(yè)主分戶賬戶中物業(yè)專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額；

（四）其他有關(guān)物業(yè)專項維修資金使用和管理的情況。

業(yè)主對公布的情況有異議的，可以要求復(fù)核。

第四十三條??物業(yè)專項維修資金專用票據(jù)的購領(lǐng)、使用、保存、核銷管理，應(yīng)當按照財政部及市財政部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并接受財政部門的監(jiān)督檢查。

第四十四條??物業(yè)專項維修資金的財務(wù)管理和會計核算應(yīng)當執(zhí)行財政部門的有關(guān)規(guī)定。市財政部門應(yīng)當加強對物業(yè)專項維修資金收支財務(wù)管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。

第五章　?附　???則

第四十五條??本市房改房物業(yè)專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督按照國家和本市相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第四十六條??本辦法自2022年5月1日起施行。《重慶市物業(yè)專項維修資金管理辦法》（重慶市人民政府令第244號）同時廢止。