各評估機構(gòu)、外地來渝設(shè)立的分支機構(gòu)：

根據(jù)財政部、中評協(xié)的要求，重慶市評協(xié)于2019年7月至11月開展了全市資產(chǎn)評估機構(gòu)執(zhí)業(yè)質(zhì)量檢查工作，目前已全面結(jié)束?，F(xiàn)將評估機構(gòu)執(zhí)業(yè)質(zhì)量檢查情況通報如下：

一、檢查的基本情況

截止2018年底，重慶市非證券評估機構(gòu)91家，本次對其中18家評估機構(gòu)進行了檢查，檢查面為20%。檢查范圍以2018年1月至2019年6月開展的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)及出具的資產(chǎn)評估報告為主，檢查內(nèi)容主要為評估機構(gòu)的質(zhì)量控制體系、業(yè)務(wù)項目質(zhì)量、職業(yè)道德三個方面。

從本次檢查情況看，評估機構(gòu)基本建立了人事管理制度、財務(wù)管理制度、執(zhí)業(yè)質(zhì)量控制制度、評估業(yè)務(wù)管理制度、業(yè)務(wù)檔案管理制度、后續(xù)教育及培訓(xùn)制度等，內(nèi)部管理制度設(shè)計較為健全、運行情況較好，但仍有部分機構(gòu)在后續(xù)教育、員工考核激勵、業(yè)務(wù)承接、三級復(fù)核等方面制度制定或運行上存在問題，個別機構(gòu)部分制度未及時按照資產(chǎn)評估法和新的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則進行修訂。評估機構(gòu)基本掌握并能運用資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，但仍存在部分準(zhǔn)則條款執(zhí)行不到位，致使工作底稿不完整，對評估結(jié)論支持依據(jù)不足，評估報告表述不規(guī)范，可能對報告使用人正確理解評估結(jié)論產(chǎn)生影響等問題。

納入本次檢查范圍的18家機構(gòu)大部分為中小型評估機構(gòu)，規(guī)模小，業(yè)務(wù)類型較為單一。抽查的66份資產(chǎn)評估報告中，企業(yè)價值(或凈資產(chǎn))評估報告18份(其中有7份報告采用了兩種評估方法評估，其余均采用一種評估方法評估)；無形資產(chǎn)評估報告5份，均采用收益法一種方法評估；以財務(wù)報告為目的的評估報告3份，根據(jù)評估對象的具體情況分別采用不同的方法評估；其余均為房地產(chǎn)、建(構(gòu))建物、設(shè)備和資產(chǎn)組合等單項資產(chǎn)或資產(chǎn)組合評估報告40份(其中有6份報告根據(jù)評估對象的具體情況分別采用不同的方法評估，其余均采用一種評估方法評估)。從評估報告評分看，企業(yè)價值(或凈資產(chǎn))評估、單項資產(chǎn)或資產(chǎn)組合評估得分普遍不高，其中以財務(wù)報告為目的評估得分相對較高，無形資產(chǎn)評估得分較低，評估報告的整體質(zhì)量亟待進一步提升。檢查中發(fā)現(xiàn)評估機構(gòu)主要存在以下問題：

二、資產(chǎn)評估機構(gòu)存在的問題

(一)評估報告質(zhì)量情況

1、評估工作底稿的規(guī)范性和完備性方面

(1)未見資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項記錄或記錄不完整

未見按照《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評估程序》規(guī)定應(yīng)當(dāng)明確的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項記錄或記錄不完整。如：未見價值類型、報告使用范圍、資產(chǎn)評估報告提交期限及方式等事項記錄。

(2)未見資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)綜合分析和評價記錄或記錄不完整

如未見專業(yè)能力、獨立性、業(yè)務(wù)風(fēng)險、利用專家工作、評估業(yè)務(wù)承接綜合分析和評價記錄或記錄不完整，缺少評價人或評估機構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人簽字。

(3)缺少資產(chǎn)評估委托合同或資產(chǎn)評估委托合同不規(guī)范

新修訂資產(chǎn)評估準(zhǔn)則2017年10月執(zhí)行后，少數(shù)機構(gòu)未及時根據(jù)新準(zhǔn)則修訂資產(chǎn)評估委托合同，仍使用原業(yè)務(wù)約定書，有的資產(chǎn)評估委托合同內(nèi)容不完整。

(4)資產(chǎn)評估計劃編制過于簡略

(5)現(xiàn)場調(diào)查、詢價記錄不完整

①對實物資產(chǎn)的現(xiàn)場勘察記錄過于簡單粗略，僅有資產(chǎn)數(shù)量記錄，未見設(shè)備的實際運行、保養(yǎng)、維護記錄；部分項目無勘察時間、勘察人員和領(lǐng)勘人員簽名；有多項設(shè)備時，只在申報表上打勾或?qū)€別設(shè)備補充填列規(guī)格型號、生產(chǎn)廠家等，未采用ABC分類勘查；部分項目僅有評估說明舉例資產(chǎn)的勘查記錄，未見其他資產(chǎn)的勘查記錄和資料。

②企業(yè)價值評估業(yè)務(wù)中沒有進行必要的訪談，或訪談記錄內(nèi)容簡單、針對性不詳；未根據(jù)評估項目具體情況，確定合理的現(xiàn)場調(diào)查方式，詢問、訪談、核對、監(jiān)盤、勘查等現(xiàn)場調(diào)查手段記錄不完整或出現(xiàn)錯誤。如現(xiàn)金盤點表無評估專業(yè)人員簽字，存貨、設(shè)備清查核實記錄無評估專業(yè)人員簽字，未對銀行存款余額進行函證、有的詢證函回函日期在報告日之后，或?qū)嫀熓聞?wù)所的債權(quán)債務(wù)函證復(fù)印件作為評估工作底稿而未作任何說明。在評估方法的選擇上，理由不充分，在未收集企業(yè)歷史的財務(wù)報告、經(jīng)營數(shù)據(jù)、宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)以及所在行業(yè)發(fā)展情況資料，且未對企業(yè)及行業(yè)進行分析的情況下，不采用收益法進行評估。

③詢價記錄不完整。如詢價記錄缺主要信息，詢價資料來源記錄、詢價時間和詢價人員簽字記錄不完善。

(6)收集的評估資料不完整，評估使用的資料核查驗證不充分

①部分項目評估申報明細表填列內(nèi)容不完整，未見被評估單位申報的資產(chǎn)和負(fù)債明細表的匯總表，無申報方確認(rèn)。如機器設(shè)備評估表中部分缺賬面值、生產(chǎn)廠家、型號、購置日期等要素；部分項目《企業(yè)關(guān)于進行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明》企業(yè)未簽字、蓋章確認(rèn)。

②對資產(chǎn)權(quán)屬、存在性、狀態(tài)等資料收集不完整，有的設(shè)備評估項目只收集發(fā)票，未收集采購合同，未關(guān)注購置價格是否已包含運輸費、安裝費及其他技術(shù)使用費。

③ 企業(yè)價值部分評估項目：對被評估單位的歷史沿革、現(xiàn)狀、發(fā)展前景、相關(guān)宏觀、區(qū)域經(jīng)濟、公司執(zhí)行的會計制度、稅收政策等資料未收集或收集不完整；對被評估單位或其長期投資單位的成立批復(fù)文件、投資協(xié)議、驗資報告等資料未收集或收集不完整；未收集不適用的評估方法的資料，收集不到時亦未進行說明。

④評估使用的資料未見核查驗證記錄或者核查驗證記錄不完整。如評估對象的存在性和完整性，重要權(quán)屬證明、利用審計成果、審計函證、重要取價參數(shù)，未見核查驗證記錄或者核查驗證記錄不完整。

(7)評定估算無詳細計算、分析過程

①實物資產(chǎn)采用成本法測算時，部分項目取值參數(shù)的完整性未作分析，取值依據(jù)不充分；未見功能性、經(jīng)濟性貶值分析或說明；采用市場法測算時，未見修正體系和修正幅度合理性分析底稿；采用收益法測算時，測算過程中相關(guān)參數(shù)取值理由不充分。

②采用收益法評估企業(yè)價值時，收入、成本、費用、資本性支出、折舊攤銷等參數(shù)預(yù)測依據(jù)不足；對收益期限預(yù)測、折現(xiàn)率測算依據(jù)不充分；對運營資金的分析、測算過程，等分析不夠充分或無分析過程。

(8)管理類工作底稿不完整

部分項目底稿不能反映公司質(zhì)控體系要求的相應(yīng)承接流程；以報告簽發(fā)流轉(zhuǎn)表代替三級復(fù)核，底稿中無重大問題復(fù)核、處理記錄，底稿不能反映公司已進行內(nèi)部審核的軌跡。部分項目報告歸檔不全，報告附件不全，附件散亂在其他工作底稿中。

(9)評估工作底稿不規(guī)范

主要表現(xiàn)為企業(yè)價值評估項目，評估底稿無資產(chǎn)、負(fù)債清查評估程序表；工作底稿未編制索引號、沒有分類歸檔；部分項目重要勘查記錄、詢價記錄和評定估算過程未同時形成紙質(zhì)文檔并歸檔，或者電子檔案與紙質(zhì)文檔不一致；電子檔案歸檔保存不完整、不規(guī)范。評估檔案未見歸檔交接記錄，未見保存年限。少數(shù)單位底稿分散放置，未規(guī)范裝訂成冊。

2、評估報告內(nèi)容規(guī)范性和完備性方面

(1)未嚴(yán)格按照新修訂的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則撰寫資產(chǎn)評估報告。

①報告用語不規(guī)范，報告格式部分文本不完整。如“委托人”寫成“委托方”，“資產(chǎn)評估報告使用人”寫成“資產(chǎn)評估報告使用者”等。

②少部分封面、聲明、摘要、資產(chǎn)報告使用限制說明、采用收益法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進行企業(yè)價值評估時評估明細表等未嚴(yán)格按照新修訂的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則撰寫。

(2)報告標(biāo)題不規(guī)范

部分項目報告標(biāo)題不規(guī)范，未表述為“企業(yè)名稱+經(jīng)濟行為關(guān)鍵詞+評估對象+資產(chǎn)評估報告”。

(3)報告組成部分不規(guī)范

部分報告缺少其他資產(chǎn)評估報告使用人、附件、評估目的不明確、評估對象與評估范圍不清晰、描述不準(zhǔn)確等。

(4)資產(chǎn)評估報告委托人、被評估單位和資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人概況介紹內(nèi)容不完整。

(5)評估目的不明確

評估目的表述不明確，如表述為“了解市場價值”、“資產(chǎn)核實”，未說明對應(yīng)的經(jīng)濟行為。

(6)評估對象與評估范圍不清晰、描述不準(zhǔn)確

①評估中混淆評估對象，評估對象是“股東全部權(quán)益”還是“企業(yè)凈資產(chǎn)”界定不清楚，如評估報告中評估對象為股東全部權(quán)益，委托合同中評估對象為凈資產(chǎn)，委托與評估不一致。

②單項資產(chǎn)或資產(chǎn)組合評估項目，未詳細描述評估對象法律權(quán)屬狀況、經(jīng)濟狀況和物理狀況。部分企業(yè)價值評估項目缺少是否經(jīng)過審計的說明，企業(yè)申報的表外資產(chǎn)的類型、數(shù)量，引用其他機構(gòu)出具的報告結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額(或者評估值)等描述。

③無形資產(chǎn)評估項目評估對象和范圍描述不完整；如：評估對象法律狀態(tài)、專利權(quán)利要求書所記載的主權(quán)利要求、專利使用權(quán)利等界定不完整，是否取得國內(nèi)權(quán)利證書或證明未說明，未確定其實施的地域范圍、領(lǐng)域范圍、獲利能力與獲利方式等，經(jīng)濟狀況和技術(shù)狀況描述不完整。

(7)價值類型選取理由不充分，價值類型與實際測算內(nèi)涵不一致。

少數(shù)項目選擇市場價值以外的價值類型，如投資價值、在用價值、快速變現(xiàn)價值、評估凈值、抵押價值的未說明理由或理由不充分；少數(shù)項目選擇的價值類型與實際測算內(nèi)涵不一致。

(8)評估依據(jù)不正確或不完整

采用的經(jīng)濟行為依據(jù)不正確，部分項目將資產(chǎn)評估委托合同、資產(chǎn)評估委托書等作為經(jīng)濟行為依據(jù)，少數(shù)項目未寫經(jīng)濟行為文件；部分項目法律法規(guī)依據(jù)描述不準(zhǔn)確或不完整。部分項目準(zhǔn)則依據(jù)描述不準(zhǔn)確，如統(tǒng)一描述為《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則》。

(9)評估方法不恰當(dāng)或未說明理由

①無論是單項資產(chǎn)及資產(chǎn)組合評估，還是企業(yè)價值評估，除少部分評估項目采用兩種方法評估外，大部分僅采用成本法(資產(chǎn)基礎(chǔ)法)評估，評估方法選擇單一，且評估報告中缺乏對評估方法適用性分析或分析理由不充分。

②在采用成本法、收益法或市場法等基本方法下，各資產(chǎn)具體評估方法重要參數(shù)思路及演算方法介紹不完整；在采用重置成本法對設(shè)備、建(構(gòu))筑物進行評估時，部分評估項目未分析考慮是否存在功能性、經(jīng)濟性貶值因素對評估價值產(chǎn)生影響。

(10)評估假設(shè)不合理、不充分或針對性不強

部分項目對評估假設(shè)說明較簡單，特別是對于收益法評估采用的評估假設(shè)針對性不強。部分項目羅列的評估假設(shè)與評估結(jié)論無關(guān)聯(lián)性，而對一些會影響評估結(jié)論需要進行假設(shè)的事項卻未作假設(shè)。如機器設(shè)備評估無原地使用或移地使用假設(shè)，無委估資產(chǎn)持續(xù)使用假設(shè)。

(11)評估結(jié)論不完整、不準(zhǔn)確

部分項目評估結(jié)論未計算評估價值與賬面價值的增減值或?qū)Ξa(chǎn)生增減值的原因進行分析；當(dāng)采用兩種以上方法評估時，選取其中一種評估方法得到的評估結(jié)論作為最終確定評估結(jié)論，理由不夠充分；實物資產(chǎn)評估結(jié)論未說明是否包含增值稅。個別項目評估結(jié)論采用區(qū)間值未說明理由。

(12)披露不充分

①采用收益法或者市場法進行企業(yè)價值評估，資產(chǎn)評估報告無影響企業(yè)經(jīng)營的宏觀、區(qū)域經(jīng)濟因素分析或分析不充分；無企業(yè)主要產(chǎn)品或者服務(wù)的經(jīng)濟壽命情況以及預(yù)期替代產(chǎn)品或者服務(wù)的情況披露或披露不充分。

②報告對特別事項未披露或披露不充分，如評估程序受到的限制、評估特殊處理、評估結(jié)論瑕疵等特別事項，以及期后事項未披露或披露不充分。個別企業(yè)價值評估項目土地使用權(quán)評估基準(zhǔn)日已成交確認(rèn)公示，但出讓綜合價款未支付完，未將土地使用權(quán)納入評估范圍未披露。

(13)評估報告使用條件限制不準(zhǔn)確

部分國有資產(chǎn)評估項目資產(chǎn)評估報告未說明是否需要國有資產(chǎn)主管部門備案或核準(zhǔn)后有效；少數(shù)資產(chǎn)評估項目資產(chǎn)評估報告的使用限制說明未按新準(zhǔn)則撰寫。

(14)資產(chǎn)評估報告日有誤

個別項目將資產(chǎn)評估報告日誤寫為資產(chǎn)評估報告提交日期。

(15)個別報告附件不完整，不規(guī)范。

(二)質(zhì)量控制和內(nèi)部治理存在的問題

1、評估機構(gòu)內(nèi)部治理和質(zhì)量控制方面

從本次檢查情況看，評估機構(gòu)基本建立了人事管理制度(首席評估師制度)、財務(wù)管理制度、執(zhí)業(yè)質(zhì)量控制制度、評估業(yè)務(wù)管理制度、業(yè)務(wù)檔案管理制度、后續(xù)教育及培訓(xùn)制度等，管理制度基本齊備，但仍存在以下一些問題：

(1)個別機構(gòu)制訂的相關(guān)執(zhí)業(yè)質(zhì)量控制制度存在不完善的地方，個別機構(gòu)部分制度未及時按照資產(chǎn)評估法和最新資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定進行修訂和完善，個別機構(gòu)質(zhì)量控制體系設(shè)計過于簡單，個別機構(gòu)未按照《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估檔案》修訂業(yè)務(wù)檔案管理制度，無資產(chǎn)評估檔案保存期限等相關(guān)規(guī)定。

(2)部分機構(gòu)內(nèi)部制度中規(guī)定設(shè)立監(jiān)管部對質(zhì)量進行控制，但業(yè)務(wù)質(zhì)量控制人員配置過少或能力欠缺；個別機構(gòu)實際沒有專門部門和專人進行質(zhì)量監(jiān)管，也未設(shè)置首席評估師，項目質(zhì)量復(fù)核由評估人員交叉復(fù)核。

(3)在業(yè)務(wù)執(zhí)行時并未嚴(yán)格按照制度規(guī)定辦理，例如：制度規(guī)定的1-2人專職或兼職管理檔案，但在檔案中并未見到交接記錄和檔案人員簽名。

(4)部分機構(gòu)雖然有執(zhí)業(yè)人員后續(xù)教育制度，也有按照培訓(xùn)制度、培訓(xùn)計劃要求進行培訓(xùn)學(xué)習(xí)，但學(xué)習(xí)過程流于形式；部分機構(gòu)缺少執(zhí)業(yè)人員后續(xù)教育制度，內(nèi)部培訓(xùn)主要為個別評估師參加行業(yè)協(xié)會培訓(xùn)后不定期在內(nèi)部授課，缺乏經(jīng)費保障機制、缺少長效系統(tǒng)培訓(xùn)機制；導(dǎo)致執(zhí)業(yè)人員對準(zhǔn)則學(xué)習(xí)和理解不深入，對執(zhí)業(yè)規(guī)范性與準(zhǔn)則要求存在差距。

(5)部分小型機構(gòu)雖建立人員考核晉升制度，但對員工進行定期考核和晉升激勵流于形式，部分機構(gòu)缺少股東進入退出和員工激勵等方面的相關(guān)制度和規(guī)定，人事管理制度不完善，不利于人才儲備和機構(gòu)持續(xù)發(fā)展。

(6)評估機構(gòu)基本建立三級復(fù)核制度，但部分機構(gòu)在實際工作中并未得到有效執(zhí)行，未能發(fā)揮質(zhì)量控制作用。個別機構(gòu)在制度規(guī)定了三級復(fù)核，但在實際執(zhí)行中只執(zhí)行了二級復(fù)核；少數(shù)評估機構(gòu)沒有復(fù)核程序表，僅在發(fā)文稿上有不同人員的簽名；有些機構(gòu)雖有復(fù)核程序表，但只有復(fù)核人員的簽名而沒有形成復(fù)核意見及修改記錄，從報告和底稿的內(nèi)容看，明顯存在錯誤和疏漏之處，復(fù)核流于形式；個別項目復(fù)核意見未得到修改完善；個別機構(gòu)負(fù)責(zé)復(fù)核的技術(shù)負(fù)責(zé)人專業(yè)水平及責(zé)任心不夠，未能對明顯不符合準(zhǔn)則的報告予以糾正。

三、檢查結(jié)果處理

(一)針對被檢查評估機構(gòu)存在的質(zhì)量控制體系問題和執(zhí)業(yè)質(zhì)量問題，分別對3家評估機構(gòu)及相關(guān)負(fù)責(zé)人進行了約談，要求評估機構(gòu)切實加強質(zhì)量管理，提高執(zhí)業(yè)質(zhì)量水平。。

(二)組織專題培訓(xùn)，開展幫扶工作。協(xié)會于12月對執(zhí)業(yè)質(zhì)量較差的50名資產(chǎn)評估師及業(yè)務(wù)人員組織專題培訓(xùn)，并召開由被檢查評估機構(gòu)負(fù)責(zé)人參加的質(zhì)量控制體系建設(shè)經(jīng)驗交流會，并將對部分執(zhí)業(yè)水平較差的機構(gòu)開展技術(shù)幫扶工作，有針對性地提升執(zhí)業(yè)質(zhì)量。

請各評估機構(gòu)對照上述問題，認(rèn)真檢查本機構(gòu)在質(zhì)量控制、內(nèi)部治理及項目質(zhì)量方面存在的不足及問題，建立健全本機構(gòu)的質(zhì)量控制制度并保障有效遵循，以切實提高執(zhí)業(yè)質(zhì)量。

重慶市資產(chǎn)評估協(xié)會

2019年12月23日