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類 別：企業(yè)會計準則文 號：國家稅務總局公告2016年第14號頒發(fā)日期：2015-04-30
地 區(qū)：全國行 業(yè)：全行業(yè)時效性：有效
國家稅務總局制定了《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》，現(xiàn)予以公布，自2016年5月1日起施行。
特此公告。
國家稅務總局
2016年3月31日
納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法
第一條 根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2016]36號)及現(xiàn)行增值稅有關規(guī)定，制定本辦法。
第二條 納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，適用本辦法。
本辦法所稱取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目不適用本辦法。
第三條 一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：
(一)一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關申報納稅。
(二)一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關申報納稅。
(三)一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產(chǎn)，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關申報納稅。
(四)一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關申報納稅。
(五)一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得(不含自建)的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關申報納稅。
(六)一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關申報納稅。
第四條 小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，除個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房外，按照以下規(guī)定繳納增值稅：
(一)小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得(不含自建)的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。
(二)小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。
除其他個人之外的小規(guī)模納稅人，應按照本條規(guī)定的計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關申報納稅;其他個人按照本條規(guī)定的計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關申報納稅。
第五條 個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照以下規(guī)定繳納增值稅：
(一)個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照有關規(guī)定全額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。
(二)個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照有關規(guī)定差額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除購買住房價款后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。
個體工商戶應按照本條規(guī)定的計稅方法向住房所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關申報納稅;其他個人應按照本條規(guī)定的計稅方法向住房所在地主管地稅機關申報納稅。
第六條 其他個人以外的納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，區(qū)分以下情形計算應向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳的稅款：
(一)以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用作為預繳稅款計算依據(jù)的，計算公式為：
應預繳稅款=全部價款和價外費用÷(1+5%)×5%
(二)以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額作為預繳稅款計算依據(jù)的，計算公式為：
應預繳稅款=(全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價)÷(1+5%)×5%
第七條 其他個人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，按照本辦法第六條規(guī)定的計算方法計算應納稅額并向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關申報納稅。
第八條 納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的，應當取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。
上述憑證是指：
(一)稅務部門監(jiān)制的發(fā)票。
(二)法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。
(三)國家稅務總局規(guī)定的其他憑證。
第九條 納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。
第十條 小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關申請代開。
第十一條 納稅人向其他個人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。
第十二條 納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定應向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳稅款而自應當預繳之月起超過6個月沒有預繳稅款的，由機構(gòu)所在地主管國稅機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關規(guī)定進行處理。
納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，未按照本辦法規(guī)定繳納稅款的，由主管稅務機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關規(guī)定進行處理。
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