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類 別：營(yíng)業(yè)稅,契稅文 號(hào)：深地稅發(fā)[2006]460號(hào)頒發(fā)日期：2005-09-04
地 區(qū)：廣東行 業(yè)：房地產(chǎn)業(yè)時(shí)效性：有效
各區(qū)局、各稽查局：
現(xiàn)就房地產(chǎn)權(quán)屬登記過(guò)程中有關(guān)契稅及營(yíng)業(yè)稅的若干征管問(wèn)題明確如下：
一、契稅征管問(wèn)題
（一）單位購(gòu)買住房的契稅稅率。根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》（財(cái)稅字〔1999〕210號(hào)）規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買自用普通住宅暫減半征收契稅。單位購(gòu)買住房（普通住房或非普通住房）并不適用減半征收契稅的優(yōu)惠政策，在我市應(yīng)按法定的3%稅率征收契稅（符合其他契稅減免稅條件的除外）。
（二）補(bǔ)繳契稅的處理意見(jiàn)。對(duì)于納稅人已經(jīng)按預(yù)售合同所約定的價(jià)款及建筑面積自行向房地產(chǎn)所在地的區(qū)地稅局申報(bào)繳納契稅的，在辦理房地產(chǎn)證時(shí)，因預(yù)售面積與核準(zhǔn)的建筑面積產(chǎn)生差異，引起實(shí)際購(gòu)房?jī)r(jià)款發(fā)生變化，或者引起契稅適用稅率發(fā)生變化（建筑面積超過(guò)或低于144平方米），導(dǎo)致少繳或多繳契稅情形的，納稅人應(yīng)根據(jù)其所簽訂的相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議及原納稅申報(bào)材料向區(qū)地稅局辦理補(bǔ)稅或退稅手續(xù)。房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)審核納稅人確實(shí)足額完稅后才予以辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。
（三）減免契稅及不征契稅的辦理程序。根據(jù)《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)契稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（深地稅發(fā)〔2006〕122號(hào)）規(guī)定，減免契稅和界定不征契稅的手續(xù)由房地產(chǎn)所在地的區(qū)地稅局負(fù)責(zé)辦理，區(qū)地稅局經(jīng)審核對(duì)符合條件的出具減免稅批件或不征稅函件，一份給納稅人，一份直接抄送稅收代征單位。稅收代征單位收到稅務(wù)機(jī)關(guān)的減免稅批件或不征稅函件后，執(zhí)行有關(guān)優(yōu)惠政策，并將減免批件存檔。目前下列兩項(xiàng)契稅減免事項(xiàng)暫由稅收代征單位直接審核辦理：個(gè)人購(gòu)買自用普通住宅暫減半征收契稅；城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買公有住房免征契稅。
對(duì)于離婚房產(chǎn)分割、房地產(chǎn)法定繼承等不征收契稅的行為，應(yīng)由區(qū)地稅局出具不征稅函件，稅收代征單位根據(jù)函件規(guī)定不征收契稅。在房地產(chǎn)權(quán)繼承中，被繼承人生前已簽訂有效房地產(chǎn)買賣合同但尚未辦理房地產(chǎn)證的（被繼承人已繳納了契稅），法定繼承人繼承房產(chǎn)申請(qǐng)界定不征稅的，可憑被繼承人原購(gòu)房資料及繼承公證書等材料向區(qū)地稅局辦理相關(guān)手續(xù)。
二、營(yíng)業(yè)稅征管問(wèn)題
（一）享受營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的普通住房條件。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕74號(hào)）規(guī)定：從2006年6月1日起，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售的按售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的免征營(yíng)業(yè)稅，銷售非普通住房的按其售房收入減去購(gòu)買房屋價(jià)款后的余額征收營(yíng)業(yè)稅。我市享受營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時(shí)滿足3個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套住房建筑面積144平方米以下（含144平方米）；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。因此，凡不能同時(shí)符合上述3個(gè)條件的住房，均不屬于普通住房，不能按普通住房享受營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策。
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕74號(hào)）規(guī)定的營(yíng)業(yè)稅政策適用于個(gè)人將購(gòu)買的住房對(duì)外銷售的應(yīng)稅行為。其他銷售房屋的行為應(yīng)按國(guó)家相關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策執(zhí)行。
（二）法院強(qiáng)制轉(zhuǎn)移住房權(quán)屬的營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題。對(duì)于被人民法院強(qiáng)制轉(zhuǎn)移住房權(quán)屬的個(gè)人，其以房抵債的行為亦適用國(guó)稅發(fā)〔2006〕74號(hào)文件的規(guī)定征收營(yíng)業(yè)稅，計(jì)征營(yíng)業(yè)稅時(shí)，購(gòu)入住房的起始時(shí)間以房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間或契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期為準(zhǔn)（若無(wú)法提供房地產(chǎn)證或契稅完稅證明的，以房地產(chǎn)主管部門查檔資料注明的購(gòu)房日期為準(zhǔn)）；銷售住房的時(shí)間以稅務(wù)機(jī)關(guān)受理免稅申請(qǐng)之日或房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)受理其產(chǎn)權(quán)過(guò)戶申請(qǐng)資料之日為準(zhǔn)。
（三）普通住房減免營(yíng)業(yè)稅的辦理程序。根據(jù)《深圳市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（深地稅發(fā)〔2005〕330號(hào)）規(guī)定，個(gè)人銷售普通住房要求享受營(yíng)業(yè)稅免稅政策的，必須向住房所在地的區(qū)地稅局申請(qǐng)辦理免稅手續(xù)。區(qū)地稅局經(jīng)審核對(duì)符合條件的出具免稅批件，一份給納稅人，一份直接抄送稅收代征單位。稅收代征單位收到稅務(wù)機(jī)關(guān)的免稅批件后，執(zhí)行有關(guān)優(yōu)惠政策，并將免稅批件存檔。
三、關(guān)于外幣換算人民幣計(jì)稅問(wèn)題
房地產(chǎn)稅收代征單位計(jì)征稅款時(shí)，對(duì)納稅人以外幣結(jié)算房地產(chǎn)交易金額的，代征單位應(yīng)根據(jù)納稅義務(wù)發(fā)生當(dāng)天的國(guó)家外匯牌價(jià)（中間價(jià)），將外幣金額換算為人民幣金額計(jì)算征收稅款。
各區(qū)局應(yīng)遵照?qǐng)?zhí)行上述規(guī)定并告知各房地產(chǎn)稅收代征單位認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
二○○六年八月四日
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