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類 別：失效法規(guī)文 號：頒發(fā)日期：1996-01-22
地 區(qū)：江蘇行 業(yè)：全行業(yè)時效性：無效
第一章 總則
第一條 為了適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟和深化住房制度改革的需要，逐步實現(xiàn)房屋管理專業(yè)化、服務(wù)社會化、經(jīng)營市場化的新機制，提高城市物業(yè)管理水平，為房屋使用人提供整潔、文明、安全、方便的使用環(huán)境，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的各類房屋及其相配套的公用設(shè)施和相關(guān)連的場地。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理公司受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托，以有償服務(wù)方式對物業(yè)的管理和修繕，并為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供其他方面的服務(wù)。
第三條 本辦法適用于本市市區(qū)國有土地范圍內(nèi)各種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的物業(yè)。
新建高層樓宇、住宅片區(qū)，應(yīng)當(dāng)在交付使用前落實物業(yè)管理措施。已建成使用的高層樓宇、住宅片區(qū)和同幢異產(chǎn)的多層住宅應(yīng)當(dāng)逐步實施物業(yè)管理。
第四條 市、區(qū)房產(chǎn)管理局是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的行政主管部門。
各級建設(shè)、國土、規(guī)劃、市政公用、市容、園林、公安等部門應(yīng)當(dāng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)協(xié)同物業(yè)管理行政主管部門做好物業(yè)管理工作。
第二章 管理體制
第五條 物業(yè)管理實行行政管理、自治管理與經(jīng)營管理相結(jié)合的管理體制。
第六條 南京市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理的行政管理工作，其主要職責(zé)是：（一）貫徹執(zhí)行國家有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)和政策，制定物業(yè)管理的具體辦法；（二）負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司的資質(zhì)審查；（三）負(fù)責(zé)管理公用部位、公用設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護費和物業(yè)管理用房；（四）組織查處物業(yè)管理中的違法行為；（五）負(fù)責(zé)對全市物業(yè)管理行業(yè)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督檢查。
第七條 實施物業(yè)管理的高層樓宇和住宅片區(qū)，應(yīng)當(dāng)成立物業(yè)管理委員會（以下簡稱管委會）。管委會是在物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)下，代表維護物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人合法權(quán)益的群眾性自治組織。管委會由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人選舉代表組成。管委會組成人員為五至十一人。管委會設(shè)主任一人，執(zhí)行秘書一人。管委會日常事務(wù)可授權(quán)執(zhí)行秘書處理。
管委會組成人員本著自愿和民主選舉相結(jié)合的原則，通過召開物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人大會投票選舉方式產(chǎn)生。管委會組成人員每屆任期二至三年，可以連選連任。選舉管委會組成人員的選票按房屋所有權(quán)面積分配，其中住宅房屋每戶為一票；非住宅房屋每100平方米為一票，面積不足100平方米的每一房屋產(chǎn)權(quán)人為一票。
第八條 管委會的權(quán)利：（一）制定管委會章程，維護物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益；（二）決定選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)管理公司；（三）審議物業(yè)管理公司制定的年度管理計劃和物業(yè)管理重大措施；（四）協(xié)調(diào)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人與物業(yè)管理公司之間的矛盾；（五）檢查和監(jiān)督物業(yè)管理公司的各項管理工作和物業(yè)管理合同的執(zhí)行情況。
管委會的義務(wù)：（一）接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督；（二）接受物業(yè)管理行政主管部門、各有關(guān)部門及物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)）的指導(dǎo)和監(jiān)督；（三）協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理措施。
第九條 物業(yè)管理公司是自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧，具有獨立法人資格的經(jīng)濟實體。物業(yè)管理公司可以享受國家第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。
第十條 設(shè)立物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，領(lǐng)取物業(yè)管理資質(zhì)證書后，方可從事物業(yè)管理。
外地物業(yè)管理公司需在本市從事物業(yè)管理活動的，應(yīng)當(dāng)申領(lǐng)本市物業(yè)管理資質(zhì)證書，方可從事物業(yè)管理。
第十一條 設(shè)立物業(yè)管理公司必須具備下列資質(zhì)條件：（一）有管理建筑面積2萬平方米以上房屋或高層樓宇1幢以上的能力；（二）注冊資金不低于人民幣10萬元；（三）有固定的辦公、經(jīng)營地點；（四）各類房產(chǎn)專業(yè)管理人員不少于公司在冊人員的20％。
第十二條 物業(yè)管理公司的權(quán)利：（一）依法制定物業(yè)管理范圍內(nèi)的管理辦法和制度；（二）依照有關(guān)規(guī)定和物業(yè)管理合同收取管理、服務(wù)費用；（三）制止物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；（四）負(fù)責(zé)選聘各類專業(yè)公司承擔(dān)專項服務(wù)；（五）開展多種經(jīng)營，提供有償服務(wù)。
物業(yè)管理公司的義務(wù)：（一）依法經(jīng)營，嚴(yán)格按照物業(yè)管理合同的規(guī)定實施物業(yè)管理；（二）維護物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益不受侵害；（三）實行物業(yè)管理的重大措施應(yīng)當(dāng)事先提請管委會審議；（四）接受管委會和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督；（五）接受物業(yè)管理行政主管部門、各有關(guān)部門及物業(yè)所在街道辦事處（鎮(zhèn)）的指導(dǎo)和監(jiān)督。
第三章 管理內(nèi)容
第十三條 物業(yè)管理公司領(lǐng)取物業(yè)管理資質(zhì)證書后，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或管委會訂立物業(yè)管理合同。
物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)載明：管理項目、內(nèi)容、費用、權(quán)利和義務(wù)、合同期限和違約責(zé)任等。
物業(yè)管理合同標(biāo)準(zhǔn)文本由市房產(chǎn)管理局會同市工商行政管理局統(tǒng)一制定。
第十四條 新建高層樓宇、住宅片區(qū)，在管委會未成立前，房屋建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理公司訂立物業(yè)管理合同。管委會成立后，管委會應(yīng)當(dāng)在同等條件下優(yōu)先聘用原物業(yè)管理公司承擔(dān)本區(qū)域的物業(yè)管理工作。
第十五條 新建高層樓宇、住宅片區(qū)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在交付使用時，向接受管理的物業(yè)管理公司提交下列資料：（一）房屋建設(shè)的各項批準(zhǔn)文件；（二）竣工總平面圖；（三）房屋及配套基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備的竣工圖；（四）地下管網(wǎng)圖；（五）其他必要的資料。
第十六條 建筑結(jié)構(gòu)相連或附屬設(shè)備設(shè)施由若干產(chǎn)權(quán)人共有或共同使用的房屋，應(yīng)當(dāng)委托同一物業(yè)管理公司管理。
物業(yè)管理公司不得對產(chǎn)權(quán)不明確的房屋實施物業(yè)管理。
第十七條 物業(yè)管理公司實施物業(yè)管理，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理范圍內(nèi)的物業(yè)使用人訂立管理服務(wù)合約。
管理服務(wù)合約標(biāo)準(zhǔn)文本由市房產(chǎn)管理局統(tǒng)一制定。
第十八條 物業(yè)管理公司實施物業(yè)管理，應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）負(fù)責(zé)房屋及共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護、修繕，保證物業(yè)的正常使用；（二）為物業(yè)使用人提供保安、清掃保潔等公共服務(wù)；（三）根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的要求，提供各類專項服務(wù)和特約服務(wù)。
第十九條 物業(yè)管理范圍內(nèi)的物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：（一）不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外觀和用途；（二）不得侵占房屋共用庭院和附屬用地，以及物業(yè)管理范圍內(nèi)的道路和附屬設(shè)施，不得隨意拆除和損壞公用設(shè)施；（三）不得在住宅共用院落、走道、樓梯間、平臺、屋面等共用部位存放物品；（四）不得從事污染環(huán)境的生產(chǎn)、經(jīng)營活動；（五）不得隨意停放車輛；（六）禁止違章搭建；（七）禁止在建筑物和構(gòu)筑物上隨意涂寫、刻劃、張貼；（八）禁止飼養(yǎng)家禽、家畜。
第四章 管理經(jīng)費與管理房屋
第二十條 實施物業(yè)管理的房屋建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)向市房產(chǎn)管理局一次性繳納公用部位、公用設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護費，專項用于房屋共用部位、共用設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護和高層住宅的大型設(shè)備更新改造，以及市政公用、園林部門管理范圍以外的公用設(shè)施、綠地的維修和養(yǎng)護。
第二十一條 物業(yè)管理公司實施物業(yè)管理需要使用公用部位、公用設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護費的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理范圍內(nèi)管委會的同意，向市物業(yè)管理行政主管部門提出申請，經(jīng)審核批準(zhǔn)后劃撥使用。物業(yè)管理公司使用該經(jīng)費應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)管理行政主管部門和物業(yè)管理范圍內(nèi)管委會的監(jiān)督。
公用部位、公用設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護費上交財政，專戶存儲、?？顚Ｓ?，實行收支兩條線管理。費用管理使用辦法和收取標(biāo)準(zhǔn)分別由市財政局、市物價局會同有關(guān)部門制定，報經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)后，與本辦法同步實施。
第二十二條 新建高層樓宇、住宅片區(qū)，房屋建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照房屋建筑面積2--4‰的比例提供物業(yè)管理用房（最低不少于50平方米，最多不超過120平方米）。物業(yè)管理用房以建筑安裝工程造價折算充抵房屋建設(shè)單位應(yīng)繳納的公用部位、公用設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護費。物業(yè)管理用房按國家直管公房管理，由物業(yè)管理公司按照民用住宅租金標(biāo)準(zhǔn)承租使用，租金納入公用部位、公用設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護費。
已投入使用的高層樓宇、住宅片區(qū)，其物業(yè)管理用房由產(chǎn)權(quán)人提供，物業(yè)管理公司按民用住宅租金標(biāo)準(zhǔn)向產(chǎn)權(quán)人承租使用。
第二十三條 高層住宅的電梯、水泵、通風(fēng)、消防等專項設(shè)備設(shè)施所需的水、電費用由物業(yè)使用人承擔(dān)。
第二十四條 房屋的共用部位發(fā)生結(jié)構(gòu)性損壞，其修繕、更新費用由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人按房屋產(chǎn)權(quán)面積合理分擔(dān)。
房屋自用部位、自用設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護費用，由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)。
第二十五條 物業(yè)管理服務(wù)收費，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的承受能力相適應(yīng)的原則，根據(jù)所提供的服務(wù)性質(zhì)、特點等不同情況分別實行政府定價、政府指導(dǎo)價和經(jīng)營者定價。
物業(yè)管理服務(wù)收費的具體管理辦法由市物價局會同市房產(chǎn)管理局另行制定。
第五章 罰則
第二十六條 有下列行為之一的，由市、區(qū)房管機關(guān)責(zé)令恢復(fù)原狀：（一）擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)及其設(shè)備設(shè)施的；（二）侵占房屋共用庭院和附屬用地，以及侵占物業(yè)管理范圍內(nèi)道路和附屬設(shè)施的；（三）擅自占用房屋共用部位或在住宅樓走道、樓梯間、平臺、屋面等共用部位存放物品的。
第二十七條 物業(yè)管理公司有下列行為之一的，由市、區(qū)房管機關(guān)按規(guī)定權(quán)限予以處罰：（一）未向房管機關(guān)辦理資質(zhì)審批手續(xù)從事物業(yè)管理的，責(zé)令其限期改正，并處以1萬元以下罰款；（二）對產(chǎn)權(quán)不明確的房屋實施物業(yè)管理的，責(zé)令其限期改正。
第二十八條 物業(yè)管理公司與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人發(fā)生糾紛應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決，協(xié)商解決不成的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定向仲裁機關(guān)申請仲裁或者依法向人民法院起訴。
第二十九條 當(dāng)事人對房管機關(guān)作出的行政處罰決定不服的，可以依法申請復(fù)議或者提起訴訟。
第六章 附則
第三十條 本辦法下列用語含義：住宅片區(qū)，是指連片多、高層住宅建筑面積在2萬平方米以上的住宅區(qū)。
房屋的共用部位，是指承重結(jié)構(gòu)部位（包括樓蓋、樓頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內(nèi)自行車存車庫等。
房屋的共用設(shè)備設(shè)施，是指共用的上下水管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、供電干線、共用照明、天線、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、消防設(shè)施和電梯等。
高層住宅的大型設(shè)備，是指高層住宅建設(shè)所配置的電梯、水泵、通風(fēng)機組、消防設(shè)施等。
第三十一條 本市各縣國有土地范圍內(nèi)的物業(yè)管理參照本辦法執(zhí)行。
第三十二條 本辦法由南京市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。
第三十三條 本辦法自發(fā)布之日起施行。
1996年12月23日
津公網(wǎng)安備12010202000755號