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類 別：營業(yè)稅文 號：滬地稅一[1997]1號頒發(fā)日期：1996-02-05
地 區(qū)：上海行 業(yè)：全行業(yè)時效性：有效
最近，接部分單位反映，要求對房產(chǎn)銷售以及其他營業(yè)稅應(yīng)稅行為的征收問題予以進(jìn)一步明確，根據(jù)營業(yè)稅的有關(guān)征收規(guī)定，現(xiàn)就房產(chǎn)銷售以及其他營業(yè)稅具體稅征問題的處理意見補(bǔ)充通知如下：
一、關(guān)于銷售不動產(chǎn)具體稅政問題的補(bǔ)充意見
（一）納稅人采取不同形式銷售房產(chǎn)以及收取價外費(fèi)用的征稅問題。
對納稅人采取“還本銷售”、“返利銷售”等形式對外銷售房產(chǎn)，除了在銷售同時，在同一張發(fā)票上直接體現(xiàn)并從銷售中扣減折讓額、還本額、返利額，可按實際取得的銷售收入征收營業(yè)稅外，對事后發(fā)生的向購房者支付的還本、返利、折讓等費(fèi)用均不得沖減銷售收入，應(yīng)按規(guī)定的計稅依據(jù)征營業(yè)稅。
對納稅人銷售房產(chǎn)時，采用各種名目向購房者收取的除房價以外的有關(guān)費(fèi)用，如貸款利息補(bǔ)貼、咨詢介紹費(fèi)、裝修改造費(fèi)、材料費(fèi)、補(bǔ)貼費(fèi)以及其他自收或代收款項，我們認(rèn)為有的是構(gòu)成房產(chǎn)價格的組成內(nèi)容，有的是價外代收的費(fèi)用。根據(jù)營業(yè)稅的征收規(guī)定，不論其價外收費(fèi)的性質(zhì)如何，均應(yīng)并入房產(chǎn)銷售收入一并計征營業(yè)稅。
（二）關(guān)于銷售購進(jìn)房產(chǎn)差價征收營業(yè)稅的計算口徑問題。
納稅人購進(jìn)房產(chǎn)再銷售，對其取得的銷售收入可憑購進(jìn)房產(chǎn)的發(fā)票上注明的房價按實計算扣除后征收營業(yè)稅。如果納稅人一次購進(jìn)，分批銷售，應(yīng)按其購進(jìn)原價計算出平均單價后從轉(zhuǎn)售收入中計算扣除征收營業(yè)稅。如果分批銷售中，售價有低于購進(jìn)價的部分不得從其他轉(zhuǎn)售差價中抵減。即售房產(chǎn)差價計征營業(yè)稅，只能按每張轉(zhuǎn)售發(fā)票單筆對應(yīng)計算繳納營業(yè)稅，不同銷售對象、不同房產(chǎn)銷售項目的正負(fù)差不能相互沖抵。
對無購進(jìn)發(fā)展的房源，發(fā)生轉(zhuǎn)售時，一律全額征收營業(yè)稅。
（三）關(guān)于納稅人開發(fā)職工住宅建設(shè)項目或動遷用房建設(shè)項目以房產(chǎn)造價成本讓與其他方聯(lián)建、參建不征收營業(yè)稅的具體掌握口徑問題。
根據(jù)滬地稅一（1996）43號第三款第（二）點(diǎn)的精神，納稅人開發(fā)職工住宅建設(shè)項目或動遷用房建設(shè)項目，如果按該文規(guī)定的房產(chǎn)造價成本讓與其他單位聯(lián)建、參建的，視同共同投資建房暫不征收營業(yè)稅。因此，對主建方這種性質(zhì)的對外聯(lián)建、參建所取得的資金投入，不得開具銷售發(fā)票給聯(lián)建、參建方；聯(lián)建、參建方將這部分聯(lián)建、參建來的房產(chǎn)對外銷售時，應(yīng)全額征收營業(yè)稅。如果主建方對這部分聯(lián)建、參建房產(chǎn)開具了銷售發(fā)票，應(yīng)按規(guī)定征收營業(yè)稅。
（四）關(guān)于聯(lián)建、參建中的共同列項開發(fā)計劃以及建房的開發(fā)計劃問題。
滬地稅一（1996）43號文第三款中涉及的聯(lián)建、參建房產(chǎn)的共同列項的開發(fā)計劃問題以及第六款中涉及的代建房產(chǎn)的開發(fā)計劃問題，這里所指的房產(chǎn)開發(fā)計劃是指列入各級計委（或計經(jīng)委）的房產(chǎn)項目投資開發(fā)計劃，而非項目施工計劃。
（五）關(guān)于以土地?fù)Q取的房產(chǎn)再銷售取得的銷售收入應(yīng)全額征收營業(yè)稅的問題。
納稅人以土地?fù)Q取房產(chǎn)，按滬地稅一（1995）56號文（編者注：見《企業(yè)財稅發(fā)規(guī)選編》第13冊第952頁）的規(guī)定應(yīng)折算后計繳營業(yè)稅。這部分稅款是納稅人發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅額，因此，如果，納稅人將這部分以土地?fù)Q取的房產(chǎn)再對外銷售，應(yīng)全額征收營業(yè)稅，其以土地?fù)Q取房產(chǎn)時的折價計稅依據(jù)不得從中扣除。
另外，土地方以土地?fù)Q取房產(chǎn)的折價計稅依據(jù)已考慮了多種因素，因此，對土地方發(fā)生的停工損失等費(fèi)用不得從折價計稅依據(jù)中扣除。
（六）納稅人租用的公有房產(chǎn)，發(fā)生由所有者收回后給予的補(bǔ)償?shù)恼魇諉栴}。
納稅人將長期租用的公有房產(chǎn)，發(fā)生轉(zhuǎn)讓從續(xù)租方（或受讓方）取得的補(bǔ)償，按滬地稅一（1996）43號文規(guī)定，比照房產(chǎn)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓征收營業(yè)稅。但對由公有房產(chǎn)地所有者自行收回給予的補(bǔ)償費(fèi)用，可暫不征收營業(yè)稅。
（七）關(guān)于納稅人銷售房產(chǎn)應(yīng)設(shè)立營業(yè)稅征收臺帳的問題。
由于納稅人銷售房產(chǎn)的情況比較復(fù)雜，營業(yè)稅征收方法也有不同，因此，為加強(qiáng)營業(yè)稅的征收管理，各納稅人必須對房產(chǎn)銷售、房產(chǎn)購入以及預(yù)收款、價格、成本、已納稅額等情況按項目、按銷售項目、按銷售對象設(shè)立臺帳，各級稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)積極配合納稅人建立營業(yè)稅征收臺帳，以利于核實征收營業(yè)稅款。為方便征管，市局統(tǒng)一設(shè)計了征收臺帳樣式，請各分局布置所屬按規(guī)定填列。[樣式附后（編者注：略）]
對納稅人不設(shè)立房產(chǎn)銷售營業(yè)稅征收臺帳，造成稅務(wù)機(jī)關(guān)征收核實困難的，各級稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)對納稅人一律按全額計征營業(yè)稅。
（八）關(guān)于銷售房產(chǎn)新、老征收規(guī)定的銜接問題。
滬地稅一（1996）43號文下達(dá)后，對納稅人的應(yīng)稅行為可按其納稅義務(wù)發(fā)生時間來具體界定執(zhí)行新、老規(guī)定的銜接問題。即：對應(yīng)稅行為的納稅義務(wù)發(fā)生在1996年1月1日以后的，對應(yīng)稅行為的納稅義務(wù)發(fā)生在1996年以前的，應(yīng)按43號文的規(guī)定執(zhí)行；對應(yīng)稅行為的原滬稅政一（1992）81號（編者注：見《企業(yè)財稅法規(guī)選編》第10冊第1066頁）、滬稅政一（1993）259號（編者注：見《企業(yè)財稅法規(guī)選編》第11第1146頁）以及滬稅政一（1994）63號文（者注：見《企業(yè)財稅法規(guī)選編》第12冊第62頁）的規(guī)定執(zhí)行；對應(yīng)稅行為的納稅義務(wù)發(fā)生在1996年以前，但原規(guī)定總沒有明確規(guī)定的，比照滬地稅一（1996）43號文（編者注：見《企業(yè)財稅法規(guī)選編》第14冊第911頁）及本通知的規(guī)定執(zhí)行。
（九）銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅征收工作是一項復(fù)雜、政策性強(qiáng)、征收難度較大的工作，各單位應(yīng)嚴(yán)格按市局文件精神貫徹落實，積極組織好征收工作，不得因局部地區(qū)利益擅自改變征收辦法，更不得有稅不征、擅自越權(quán)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行營業(yè)稅減免或超收減免、越收返還的優(yōu)惠。各單位應(yīng)組織力量加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營企業(yè)的營業(yè)稅征收和檢查工作，加大執(zhí)法力度，共同把“銷售不動產(chǎn)”的營業(yè)稅征收工作搞好。
二、關(guān)于營業(yè)稅其他稅政問題的處理意見
（一）關(guān)于投幣電話以及賓館、飯店設(shè)置的餓商務(wù)電話的征收問題。
據(jù)營業(yè)稅征收規(guī)定，各單位設(shè)置的投幣電話取得的收入均應(yīng)按規(guī)定全額依“郵通信業(yè)”稅目計征營業(yè)稅。對其支付給郵電部門的通信費(fèi)用不得從中扣除。
（二）出版社、雜志社以及報社向作品發(fā)表者（或作品刊登者）收取的作品出版費(fèi)、發(fā)表費(fèi)等費(fèi)用的營業(yè)稅征收問題。
各出版社、雜志社以及報社因出版書籍、發(fā)表作品、刊登文章而向作品發(fā)表者、作品刊登者收取所謂的出版費(fèi)、刊登費(fèi)、發(fā)表費(fèi)等各種名目的費(fèi)用，應(yīng)按營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)----其他服務(wù)”稅目征收營業(yè)稅。
對上述單位因刊登廣告而收取的廣告發(fā)布費(fèi)仍應(yīng)按廣告收入計征營業(yè)稅。
（三）關(guān)于各企業(yè)集團(tuán)、總公司向銀行借款后轉(zhuǎn)貸給其下屬企業(yè)收取的利息收入的征稅問題。
企業(yè)集團(tuán)、總公司因其下屬企業(yè)向銀行借貸困難，而代為其向銀行借入資金后轉(zhuǎn)貸給這些企業(yè)取得的利息收入，經(jīng)請示國家稅務(wù)總局，其轉(zhuǎn)貸行為所取得的利息收入均應(yīng)按規(guī)定全額征收營業(yè)稅。
（四）納稅人將部分資產(chǎn)出租、出借給興辦企業(yè)或其他企業(yè)，收取的租賃費(fèi)、占用費(fèi)、使用費(fèi)的營業(yè)稅征收問題。
有部分單位來電詢問納稅人采取有償使用方法將所擁有的固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等出租、出借給興辦單位或其他企業(yè)使用，其收取的租賃費(fèi)、使用費(fèi)、占用費(fèi)（包括資金占用費(fèi)）是否應(yīng)征收營業(yè)稅的問題要求予以明確。
根據(jù)營業(yè)稅征收規(guī)定，納稅人提供以上應(yīng)稅勞務(wù)而收取的餓租賃費(fèi)、使用費(fèi)、占用費(fèi)（包括資金占用費(fèi)）均應(yīng)按規(guī)定征收營業(yè)稅。
特此通知。
附：房產(chǎn)銷售營業(yè)稅征收臺帳（編者注：略）
上海市地方稅務(wù)局
一九九七年一月六日
津公網(wǎng)安備12010202000755號