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類 別：銀行法規(guī)文 號：工銀發(fā)[1998]145號頒發(fā)日期：1997-08-23
地 區(qū)：全國行 業(yè)：房地產(chǎn)業(yè)時效性：有效
各一級分行、準(zhǔn)一級分行：
現(xiàn)將《中國工商銀行商品房開發(fā)貸款管理暫行辦法》印發(fā)給你們，請認(rèn)真組織學(xué)習(xí)，遵照執(zhí)行。各行在執(zhí)行中遇到的問題，請及時向總行住房信貸部反映。
附：
中國工商銀行商品房開發(fā)貸款管理暫行辦法
第一章 總則
第一條 為支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革，規(guī)范我行商品房開發(fā)貸款管理，維護(hù)借貸雙方的合法權(quán)益，保障信貸資產(chǎn)的安全，根據(jù)《中華人民共和國商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、《貸款通則》等有關(guān)法律法規(guī)，制定本辦法。
第二條 商品房開發(fā)貸款（以下簡稱貸款）系指貸款人向借款人發(fā)放的用于商品房及其配套設(shè)施建設(shè)的貸款。
第三條 發(fā)放商品房開發(fā)貸款必須符合國家的方針政策，遵守國家法律法規(guī)，堅持效益性、安全性和流動性的經(jīng)營原則。
第四條 本辦法適用于中國工商銀行所轄分支機構(gòu)辦理的商品房開發(fā)貸款。
第二章 借款人條件。
第五條 借款人應(yīng)當(dāng)是經(jīng)工商行政管理機關(guān)（或主管機關(guān)）核準(zhǔn)登記的企（事）業(yè)法人、其他經(jīng)濟組織。
第六條 借款人向銀行申請商品房開發(fā)貸款，應(yīng)符合以下基本條件：
（一）有法人營業(yè)執(zhí)照或有權(quán)部門批準(zhǔn)設(shè)立的證明文件、建設(shè)部門核準(zhǔn)的資質(zhì)證明；
（二）經(jīng)營管理制度健全，財務(wù)狀況良好；
（三）信用良好，具有按期償還貸款本息的能力；
（四）有貸款證，并在我行開立基本賬戶或一般賬戶；
（五）經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記并辦理年檢手續(xù)；
（六）有貸款人認(rèn)可的有效擔(dān)保；
（七）貸款項目已納入國家或地方建設(shè)開發(fā)計劃，其立項文件合法、完整、真實、有效；
（八）借款人已經(jīng)取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證；
（九）貸款項目實際用途與項目規(guī)劃相符，符合當(dāng)?shù)厥袌龅男枨?，有?guī)范的可行性研究報告；
（十）貸款項目工程預(yù)算報告合理真實；
（十一）借款人計劃投入貸款項目的自有資金不低于銀行規(guī)定的比例，并能夠在使用銀行貸款之前投入項目建設(shè)；
（十二）企業(yè)信用等級和風(fēng)險度符合貸款人的要求；
（十三）貸款人規(guī)定的其他條件。
第三章 貸款種類
第七條 商品房開發(fā)貸款有以下幾種：
（一）住房開發(fā)貸款，系指用于建造商品住房的貸款。
（二）商業(yè)用房開發(fā)貸款，系指用于建造符合國家規(guī)定的商業(yè)性用房的貸款。
（三）其他商品房開發(fā)貸款，系指用于商品房必要的配套設(shè)施建設(shè)貸款。
第四章 貸款期限和利率
第八條 貸款期限一般不超過3年。
第九條 貸款利率按照中國人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第五章 貸款方式
第十條 商品房開發(fā)貸款采取擔(dān)保貸款的方式：
（一）抵押貸款，系指以借款人或第三人的財產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。
（二）質(zhì)押貸款，系指以借款人或第三人的動產(chǎn)或權(quán)利作為質(zhì)物發(fā)放的貸款。
（三）保證貸款，系指以第三人承諾在借款人不能償還貸款時，按約定承擔(dān)連帶責(zé)任而發(fā)放的貸款。
第六章 貸款程序
第十一條 借款人申請借款時，應(yīng)首先填寫借款申請書，并按貸款人提出的貸款條件和要求提供有關(guān)資料。
第十二條 貸款人受理借款人申請后，應(yīng)按銀行規(guī)定程序，指定調(diào)查人員調(diào)查借款人是否符合貸款條件；核實抵押物、質(zhì)物、保證人情況；對工程項目的可行性和概預(yù)算情況進(jìn)行評估，測定貸款的風(fēng)險度；提出貸與不貸、貸款額度、期限、利率和擔(dān)保方式等意見。
第十三條 銀行審查人員應(yīng)當(dāng)對調(diào)查人員提供的調(diào)查報告、評估報告及所依據(jù)的資料、文件進(jìn)行審查核實，提出審查意見。
第十四條 在調(diào)查、審查的基礎(chǔ)上，由銀行有權(quán)人審批貸款。商品房開發(fā)貸款的審批權(quán)限，按照總行頒布的有關(guān)中長期貸款授權(quán)規(guī)定執(zhí)行。
第十五條 貸款人同意貸款的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《貸款通則》的規(guī)定與借款人簽訂借款合同，并依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和《中國工商銀行貸款擔(dān)保管理辦法》的規(guī)定，嚴(yán)格審查擔(dān)保的合法性、有效性和可靠性，并辦理有關(guān)手續(xù)。
第十六條 借款人取得貸款之前，借款人應(yīng)為貸款項目辦理有效的建筑工程保險；以房屋作為貸款抵押的，借款人在償還全部貸款本息之前，應(yīng)當(dāng)逐年按不低于抵押金額的投保金額向保險公司辦理房屋意外災(zāi)害保險，投保期至少要長于借款期半年。保險合同中要明確貸款人為保險的第一受益人。
第十七條 貸款發(fā)放時，貸款人應(yīng)根據(jù)項目進(jìn)度情況，分期、分批將貸款劃入借款人賬戶。
第十八條 貸款發(fā)放后，貸款人應(yīng)對借款人執(zhí)行借款合同情況、貸款使用情況及借款人的經(jīng)營情況進(jìn)行跟蹤調(diào)查和檢查，并建立貸款臺賬。借款人應(yīng)按月或按季向貸款人報送有關(guān)項目進(jìn)度、貸款使用情況以及單位財務(wù)狀況的報表和資料；項目竣工后，應(yīng)向貸款人提交工程決算報告。
第十九條 借款人在借款合同履行期內(nèi)出現(xiàn)下列情況之一時，必須事先通知貸款人或征得貸款人同意。
（一）法人及法定代表人變更；
（二）保證人失去保證資格、能力；
（三）擔(dān)保物發(fā)生不利于貸款人的變化；
（四）產(chǎn)權(quán)變動或重要財產(chǎn)被處置；
（五）經(jīng)營方式及經(jīng)營范圍有調(diào)整；
（六）項目實施進(jìn)度或資金使用計劃有重大調(diào)整；
（七）經(jīng)營場所遷移；
（八）影響貸款人權(quán)益的其他重要變動。
第二十條 借款人要求提前還款，須事先通知貸款人，并征得貸款人同意。
第二十一條 借款人應(yīng)當(dāng)按照借款合同規(guī)定按時、足額歸還貸款本息。貸款人也可按合同約定從借款人賬戶中直接扣收。借款人不能按期歸還貸款的，可以在貸款到期日之前，向貸款人申請貸款展期。申請保證貸款、抵押貸款、質(zhì)押貸款展期的，還應(yīng)當(dāng)由保證人、抵押人、出質(zhì)人出具書面同意證明。另有約定的，按照約定執(zhí)行。
借款人未申請展期或申請展期未得到批準(zhǔn)，其貸款從到期日次日起轉(zhuǎn)入逾期貸款賬戶管理。
第二十二條 借款人項目完工后，貸款人要參與工程驗收和決算審查。
第二十三條 貸款人應(yīng)為借款人建立貸款檔案，準(zhǔn)確、及時、完整地收集、整理、保存與貸款項目有關(guān)的資料、報表、圖片、調(diào)查報告及借款人的資信等情況。
第七章 債權(quán)保護(hù)
第二十四條 借款人在申請和使用貸款時不得有下列行為：
（一）向貸款人提供虛假或者隱瞞重要事實的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表等資料；
（二）不如實向貸款人提供其所有開戶行、賬號等資料；
（三）未經(jīng)貸款人同意，擅自改變貸款用途；
（四）挪用貸款從事股本權(quán)益性投資及從事有價證券、期貨等方面的投機經(jīng)營；
（五）挪用貸款從事房地產(chǎn)投機；
（六）不按借款合同規(guī)定償還貸款本息；
（七）套取貸款相互借貸牟取非法收入；
（八）拒絕接受貸款人對其信貸資金使用情況和房地產(chǎn)經(jīng)營、財務(wù)活動的監(jiān)督；
（九）未經(jīng)貸款人同意將已設(shè)定抵押權(quán)的財產(chǎn)和權(quán)益拆遷、出租、出售、轉(zhuǎn)讓、饋贈或再抵押；
（十）抽逃出資、隱匿、私分、違法出讓、不合理低價變賣財產(chǎn)，影響貸款的安全；
（十一）使用貸款從事違反國家政策和法律的活動；
（十二）影響貸款人權(quán)益的其他行為。
第二十五條 借款人有第二十四條所列行為之一時，貸款人可以采取下列一種或數(shù)種處置措施：
（一）停止支付借款人尚未使用的貸款并提前收回部分或全部貸款；
（二）按規(guī)定罰息；
（三）提前依法追索保證人，清償貸款本息；
（四）提前依法處置抵押物、質(zhì)物，清償貸款本息；
（五）依法申請借款人破產(chǎn)還債；
（六）貸款人認(rèn)為可以采取的其他處置方式。
第八章 附則
第二十六條 建筑、安裝企業(yè)貸款和一般性委托貸款中的經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款遵照本辦法執(zhí)行。
第二十七條 各一級、準(zhǔn)一級分行可制定實施細(xì)則，并報總行住房信貸部備案。
第二十八條 本辦法由中國工商銀行制定、解釋和修改。
第二十九條 本辦法自印發(fā)之日起施行。
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