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類 別：銀行法規(guī)文 號：工銀發(fā)[1999]181號頒發(fā)日期：1998-10-21
地 區(qū)：全國行 業(yè)：金融業(yè)時效性：有效
第一章 總則
第一條 為規(guī)范商業(yè)用房貸款管理，維護借貸雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《商業(yè)銀行法》、《擔保法》、《貸款通則》以及中國人民銀行《關(guān)于開展個人消費信貸的指導(dǎo)意見》等有關(guān)法律、政策規(guī)定，制定本辦法。
第二條 商業(yè)用房貸款（以下簡稱貸款）是指貸款人向借款人發(fā)放的購置自營商業(yè)用房和自用辦公用房的貸款。
第三條 發(fā)放商業(yè)用房貸款應(yīng)當符合法律、法規(guī)和人民銀行的有關(guān)規(guī)定，遵循效益性、安全性和流動性的原則。
第四條 無論借貸合同最終是否訂立，合同當事人對知悉的對方有關(guān)情況均有保密義務(wù)。
第五條 本辦法適用于中國工商銀行所屬分支機構(gòu)辦理的商業(yè)用房貸款。
第二章 借款人條件
第六條 借款人應(yīng)當是經(jīng)工商行政管理機關(guān)核準登記并按規(guī)定辦理年檢手續(xù)的企（事）業(yè)法人、其它經(jīng)濟組織或具有完全民事行為能力的自然人。
第七條 借款人申請商業(yè)用房貸款，應(yīng)當符合以下條件：
（一）企（事）業(yè)法人、其它經(jīng)濟組織須有法人營業(yè)執(zhí)照或有權(quán)部門批準設(shè)立的證明文件，經(jīng)營管理制度健全，財務(wù)狀況良好；
（二）企（事）業(yè)法人、其它經(jīng)濟組織要有貸款證，并在我行開立基本帳戶或一般帳戶；
（三）自然人須有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留證件，并有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入；
（四）信用良好，具有按期償還貸款本息的能力；
（五）有貸款人認可的有效擔保；
（六）有購買商業(yè)用房或辦公用房的合同或協(xié)議；
（七）所購商業(yè)用房或辦公用房價格基本符合貸款人或其委托的房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估的價格；
（八）自籌資金不低于總購房款的50％；
（九）貸款人規(guī)定的其它條件。
第三章 貸款方式
第八條 商業(yè)用房貸款采取擔保貸款的方式：
（一）抵押貸款，系指按《擔保法》規(guī)定的抵押方式，以借款人或第三人的財產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。
1.抵押物的價值應(yīng)由貸款人或其認可的房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估、確認，評估費由抵押人負擔。抵押貸款最高額不超過抵押物評估價值的50％。
2.抵押人應(yīng)到貸款人認可的保險公司辦理抵押物財產(chǎn)保險。抵押期內(nèi)，抵押人不得以任何理由中斷或撤銷保險?！侗ｋU合同》應(yīng)明確貸款人為該項保險的第一受益人；保險期不得短于申請借款期限；投保金額不得低于借款的全部本息額；保險單不得含有任何有損貸款人權(quán)益的限制性條款；保險費用由抵押人負擔。
3.貸款人與抵押人簽訂抵押合同后，雙方應(yīng)按照有關(guān)法律規(guī)定辦理抵押物登記手續(xù)。抵押合同自抵押物登記日起生效，至借款人還清全部貸款本息時終止。
4.抵押權(quán)設(shè)定后，所有能夠證明抵押物權(quán)屬的證明文件（原件）及抵押物的保險單證（證本）等，均由貸款人保管并承擔保管責(zé)任。
5.抵押物抵押期間，未經(jīng)貸款人同意，抵押人不得將抵押物重復(fù)抵押或出租、轉(zhuǎn)讓、出售和饋贈。抵押人負有維修、保管和保證抵押物安全、完好的責(zé)任，并隨時接受貸款人的監(jiān)督檢查。
6.抵押合同終止后，當事人應(yīng)按合同約定解除抵押關(guān)系。以房地產(chǎn)作為抵押物的，解除抵押關(guān)系時，應(yīng)到原登記部門辦理抵押注銷登記手續(xù)。
（二）質(zhì)押貸款，系指按《擔保法》規(guī)定的質(zhì)押方式，以借款人或第三人的動產(chǎn)或權(quán)利作為質(zhì)物發(fā)放的貸款。
1.由我行簽發(fā)的或銀行間有協(xié)議辦理質(zhì)押凍結(jié)擔保的本地其他商業(yè)銀行簽發(fā)的儲蓄存單（折）、記名式國債、記名式金融債券可以作為質(zhì)物。質(zhì)押貸款的最高比例為：儲蓄存單（折）、記名式國債面值的90％；記名式金融債券面值的80％。
2.出質(zhì)人應(yīng)將權(quán)利憑證交付貸款人。質(zhì)押合同自權(quán)利憑證交付之日起生效。
3.貸款人應(yīng)妥善保管質(zhì)物，不得動用。因保管不善致使質(zhì)物滅失或損毀，貸款人應(yīng)承擔責(zé)任并賠償損失。
4.在質(zhì)押期間，有價證券兌現(xiàn)日期先于還款日期的，可選擇以下方式處理：
（1）到期兌現(xiàn)用于提前清償貸款或雙方認可的第三方提存；
（2）轉(zhuǎn)換為定期儲蓄存單繼續(xù)用于質(zhì)押；
（3）用貸款人認可的等額債券、存款單調(diào)換到期債券、存款單。
5.質(zhì)押期內(nèi)，出質(zhì)人對于質(zhì)押的有價證券不得以任何理由掛失。
（三）保證貸款，系指按《擔保法》規(guī)定的保證方式，以第三人承諾在借款人不能償還貸款本息時，按約定承擔連帶責(zé)任而發(fā)放的貸款。
保證人是企（事）業(yè)法人或其它經(jīng)濟組織的，應(yīng)當同時具備下列條件：
1.經(jīng)工商行政管理機關(guān)核準登記并辦理年檢手續(xù)；
2.獨立核算，自負盈虧；
3.有健全的管理機構(gòu)和財務(wù)管理制度；
4.有貸償能力；
5.在中國工商銀行開立基本存款帳戶或一般存款帳戶；
6.無重大債權(quán)債務(wù)糾紛。
保證人是自然人的，應(yīng)當有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入和可靠的代償能力，并且在貸款人處存有一定數(shù)額的保證金。
保證人為借款人提供的擔保應(yīng)當是不可撤銷的全額連帶責(zé)任保證。
第四章 貸款額度、期限和利率
第九條 貸款額度。不得高于貸款人凈資產(chǎn)的50％或經(jīng)房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估的所購商業(yè)用房、辦公用房全部價款的50％（以二者的較低額為限）。
第十條 貸款期限。企（事）業(yè)法人和其它經(jīng)濟組織貸款期限最長不超過5年；自然人貸款期限最長不超過10年。
第十一條 貸款利率。執(zhí)行中國人民銀行規(guī)定的期限利率（個人商業(yè)用房貸款不享受個人住房貸款利率）。
第五章 貸款程序、償還方式和貸后管理
第十二條 借款人申請商業(yè)用房貸款，應(yīng)填寫《商業(yè)用房貸款申請表》并向貸款人提交以下資料：
（一）借款申請書，內(nèi)容包括：借款人概況、經(jīng)營及財務(wù)狀況、借款原因、用途、數(shù)額和期限、貸款方式和還款計劃；
（二）身份證件（居民身份證、戶口本或其它有效居留證件），原件及復(fù)印件；
（三）工商行政管理部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照副本及復(fù)印件，稅務(wù)管理機關(guān)核發(fā)的稅務(wù)登記副本及復(fù)印件；
（四）財政部門或會計事務(wù)所核準的借款前一年度的財務(wù)報告、借款前一個季度的財務(wù)報表；
（五）貸款人認可部門出具的借款人經(jīng)濟收入或償債能力證明；
（六）符合規(guī)定的購買商業(yè)用房合同、協(xié)議或其他有效文件；
（七）抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明、有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明及抵押物估價文件；
（八）保證人同意提供擔保的書面文件及其資信證明；
（九）貸款人要求提供的其他文件或資料。
第十三條 貸款人受理借款人申請后，應(yīng)按規(guī)定程序，指定調(diào)查人員調(diào)查借款人是否符合貸款條件；核實抵押物、質(zhì)物、保證人情況；對企業(yè)法人貸款購置商業(yè)用房或辦公用房的，調(diào)查人還要按有關(guān)規(guī)定，對其經(jīng)營、效益及還款能力等方面進行綜合評估。
第十四條 銀行審查人員應(yīng)當對調(diào)查人員提供的調(diào)查報告及所依據(jù)的資料、文件進行審查核實，提出審查意見。
第十五條 在調(diào)查、審查的基礎(chǔ)上，由銀行有權(quán)人審批貸款。
第十六條 貸款人同意貸款的，應(yīng)當根據(jù)《貸款通則》的規(guī)定與借款人簽訂借款合同。同時，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和《中國工商銀行貸款擔保管理辦法》的規(guī)定，嚴格審查擔保的合法性、有效性和可靠性，并辦理有關(guān)手續(xù)。
第十七條 企（事）業(yè)法人和其它經(jīng)濟組織貸款后，貸款人要監(jiān)督借款人按購房合同付款。其貸款及利息采取按季分期償還的方式的，貸后管理比照商品房開發(fā)貸款的操作方式執(zhí)行；自然人貸款的發(fā)放程序、本息償還、貸后管理比照個人住房擔保貸款的操作方式執(zhí)行。
第六章 債權(quán)保護
第十八條 貸款人在申請和使用貸款時不得有下列行為：
（一）向貸款人提供虛假或者隱瞞重要事實的資產(chǎn)負債表、損益表（利潤表）等資料資料；
（二）不如實向貸款人提供其所有開戶行、帳號及存款余額等資料；
（三）未經(jīng)貸款人同意，擅自改變貸款用途；
（四）未經(jīng)貸款人同意，將設(shè)定抵押權(quán)或質(zhì)權(quán)的財產(chǎn)或權(quán)益拆遷、出售、轉(zhuǎn)讓、饋贈或重復(fù)抵押；
（五）未按貸款人要求辦理有關(guān)保險手續(xù)；
（六）不按《借款合同》規(guī)定償還貸款本息；
（七）套取貸款相互借貸牟取非法收入；
（八）拒絕接受貸款人對其資金使用情況、經(jīng)營情況和財務(wù)活動的監(jiān)督；
（九）未經(jīng)貸款人同意，向同一轄區(qū)內(nèi)的我行兩個或兩個以上同級分支機構(gòu)申請貸款；
（十）抽逃出資、隱匿、私分、違法出讓、不合理低價變賣財產(chǎn)而影響貸款的安全；
（十一）在保證人違反保證合同或喪失承擔連帶責(zé)任能力、抵押物因意外損毀不足以清償債權(quán)、質(zhì)物價值明顯減少影響債權(quán)實現(xiàn)的情況下，未按要求提供新的擔保措施；
（十二）借款人死亡、失蹤或喪失民事行為能力后，其法定繼承人、受遺贈人拒絕在財產(chǎn)繼承范圍內(nèi)履行借款合同；
（十三）違反本辦法和貸款合同規(guī)定的其他行為。
第十九條 貸款人有本法第十八條所列行為之一時，貸款人應(yīng)采取下列一種或數(shù)種債權(quán)保護措施：
（一）限期糾正違約行為；
（二）中止借款人提取貸款，收回部分或全部貸款；
（三）按規(guī)定處以罰息；
（四）從借款人帳戶中扣款，償還貸款本息；
（五）按照合同約定提前處分抵押物或質(zhì)物，清償貸款本息；
（六）依法追究保證人代償貸款本息；
（七）貸款人認為適當?shù)钠渌幹梅绞健?/P>
第二十條 處分抵押物或質(zhì)物，其價款不足以清償貸款本息的，貸款人應(yīng)當向借款人或保證人追索應(yīng)償還的部分；其價款超過貸款本息的，貸款人應(yīng)將剩余部分退還抵押人或出質(zhì)人。
第二十一條 拍賣劃撥的國有土地使用權(quán)所得價款，在依法繳納土地使用權(quán)出讓金后，優(yōu)先清償擔保債權(quán)。
第二十二條 貸款合同發(fā)生糾紛時，借貸雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，任何一方均可依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。
第七章 附則
第二十三條 各一級分行、直屬分行可根據(jù)本辦法制定實施細則，并報總行住房信貸部備案。
第二十四條 本辦法由中國工商銀行總行解釋和修改。
第二十五條 本辦法自印發(fā)之日起執(zhí)行。
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