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各區(qū)縣房地局、各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)：

    現(xiàn)將《關(guān)于前期物業(yè)管理招投標(biāo)的若干規(guī)定》印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

    上海市房屋土地資源管理局二○○四年八月六日關(guān)于前期物業(yè)管理招投標(biāo)的若干規(guī)定為貫徹執(zhí)行建設(shè)部《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》，進(jìn)一步規(guī)范與完善物業(yè)管理招投標(biāo)行為，結(jié)合本市物業(yè)管理的實(shí)際情況，現(xiàn)對(duì)本市行政區(qū)域內(nèi)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)作出如下規(guī)定：

    一、前期物業(yè)管理招投標(biāo)的主管部門上海市房屋土地資源管理局（以下簡(jiǎn)稱市房地資源局）負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理。

    區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理。

    二、通過協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的核準(zhǔn)（一）投標(biāo)人少于3人的認(rèn)定在投標(biāo)文件截止之日投標(biāo)人少于3人的，住宅物業(yè)建設(shè)單位可持招標(biāo)文件，招標(biāo)、投標(biāo)過程的情況書面說明以及相應(yīng)證明向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門提出采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的申請(qǐng)。

    區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)在受理申請(qǐng)后的7日內(nèi)，對(duì)符合規(guī)定條件的，應(yīng)予核準(zhǔn)申請(qǐng)。

    （二）住宅規(guī)模的認(rèn)定住宅建設(shè)規(guī)模小于5萬平方米建筑面積的，住宅物業(yè)建設(shè)單位可持《土地使用權(quán)出讓合同》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》以及其他相關(guān)的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)批件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門提出采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的申請(qǐng)。

    區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)在受理申請(qǐng)后的7日內(nèi)，依照物業(yè)管理區(qū)域的劃分情況予以核實(shí)，對(duì)符合規(guī)定條件的，應(yīng)予核準(zhǔn)申請(qǐng)。

    三、招投標(biāo)工作的完成時(shí)限前期物業(yè)管理的招標(biāo)人按照下述時(shí)限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作：

    （1）新建商品住房預(yù)售的，應(yīng)在申領(lǐng)預(yù)售許可證前完成；

    （2）新建商品住房出售的，應(yīng)在辦理新建商品住房初始登記前完成；

    （3）非出售的新建住宅物業(yè)，一般在交付使用前完成；

    （4）已交付使用的住宅物業(yè)，一般在原物業(yè)管理服務(wù)合同終止或解除前2個(gè)月完成。

    四、關(guān)于招標(biāo)的相關(guān)事項(xiàng)（一） 招標(biāo)工作的組織實(shí)施招標(biāo)人可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜，也可以自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)；

    招標(biāo)人自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的，應(yīng)符合下列規(guī)定：

    （1）招標(biāo)人是物業(yè)建設(shè)單位或相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的，其法人代表（負(fù)責(zé)人）或其代理人參加招標(biāo)工作小組；

    （2）與招標(biāo)物業(yè)相適應(yīng)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)或管理類專業(yè)人員占招標(biāo)工作小組成員總數(shù)的50％以上；

    （3）自行編制招標(biāo)文件，具備對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行資格評(píng)審和組織評(píng)標(biāo)的能力。

    招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜，并遵守本規(guī)定對(duì)招標(biāo)人的有關(guān)規(guī)定。

    （二）招標(biāo)文件的主要內(nèi)容招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。

    招標(biāo)文件應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：

    （1）招標(biāo)人的基本情況。包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式等；

    （2）招標(biāo)物業(yè)的具體情況。包括物業(yè)名稱，座落地址，總占地面積，總建筑面積，綠化面積，房屋類型，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，房屋幢數(shù)，套數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，公建配套設(shè)施，主要設(shè)備設(shè)施，投標(biāo)報(bào)價(jià)測(cè)算所需的各類技術(shù)參數(shù)和指標(biāo)，物業(yè)檔案（含施工或竣工圖紙），小區(qū)平面圖等；

    （3）物業(yè)管理用房的配備情況；

    （4）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求。包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等；

    （5）對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求。包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的編制要求等；

    （6）投標(biāo)報(bào)價(jià)要求、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法；

    （7）招標(biāo)活動(dòng)方案，包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)，開標(biāo)時(shí)間、地點(diǎn)，方法與程序等；

    （8）投標(biāo)書密封要求和送達(dá)的截止時(shí)間、地點(diǎn)及方式；

    （9）悔標(biāo)的責(zé)任；

    （10）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明；

    （11）其他事項(xiàng)的說明。

    招標(biāo)文件的編制可參照市房地資源局制訂的示范文本。

    （三）投標(biāo)保證金和標(biāo)書編制補(bǔ)償金招標(biāo)文件可載明投標(biāo)保證金的繳納、對(duì)未中標(biāo)人編制投標(biāo)文件的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償方法等內(nèi)容。

    招標(biāo)文件要求由投標(biāo)人繳納投標(biāo)保證金的，也應(yīng)對(duì)未中標(biāo)人承諾支付標(biāo)書編制補(bǔ)償金。

    依照前款規(guī)定，招標(biāo)人應(yīng)在確定中標(biāo)人之日起的5日內(nèi)，向中標(biāo)人和未中標(biāo)的投標(biāo)人退還投標(biāo)保證金，向未中標(biāo)的投標(biāo)人支付標(biāo)書編制補(bǔ)償金。

    （四）招標(biāo)項(xiàng)目的備案招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書前，提交以下材料報(bào)物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案：

    （1）物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批文或房地產(chǎn)權(quán)屬證明材料；

    （2）招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書；

    （3）招標(biāo)文件；

    區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門對(duì)備案材料有異議的，應(yīng)在受理之日起的5日內(nèi)向招標(biāo)人提出。

    （五）招標(biāo)信息的發(fā)布招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)同時(shí)在上海房地資源網(wǎng)站發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)公告應(yīng)包括以下內(nèi)容：

    （1）招標(biāo)人的名稱、地址和聯(lián)系方式；

    （2）招標(biāo)物業(yè)的名稱、地址、使用性質(zhì)、建筑面積、實(shí)施管理的時(shí)間；

    （3）投標(biāo)資格條件、報(bào)名的地點(diǎn)和期限；

    （4）獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)、方法和相關(guān)費(fèi)用等。

    招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，投標(biāo)邀請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)包含前款規(guī)定的事項(xiàng)。

    五、關(guān)于投標(biāo)的相關(guān)事項(xiàng)投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的內(nèi)容和要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。

    投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：

    （1）投標(biāo)函及投標(biāo)人的基本情況；

    （2）物業(yè)管理服務(wù)理念、目標(biāo)；

    （3）物業(yè)管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方法及管理制度目錄；

    （4）管理服務(wù)人員配備；

    （5）物業(yè)管理服務(wù)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)與承諾；

    （6）投標(biāo)報(bào)價(jià)，包括物業(yè)管理費(fèi)用的收支預(yù)算方案；

    （7）對(duì)招標(biāo)文件所列其他內(nèi)容的陳述；

    （8）招標(biāo)文件要求提供的其他材料。

    六、關(guān)于評(píng)標(biāo)和中標(biāo)的相關(guān)事項(xiàng)（一）評(píng)標(biāo)委員會(huì)專家成員（以下簡(jiǎn)稱評(píng)標(biāo)專家）的選定市房地資源局建立評(píng)標(biāo)的專家名冊(cè)。招標(biāo)人應(yīng)從專家名冊(cè)中采取隨機(jī)抽取的方式確定評(píng)標(biāo)專家。

    招標(biāo)人應(yīng)于開標(biāo)前的3日內(nèi)確定評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員，并在中標(biāo)結(jié)果確定前對(duì)評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員名單予以保密。

    （二）評(píng)標(biāo)專家的條件評(píng)標(biāo)專家應(yīng)符合下列條件之一：

    （1） 從事物業(yè)管理及工程管理、建筑管理、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)等相關(guān)領(lǐng)域工作滿五年，具有中級(jí)以上技術(shù)職稱或同等專業(yè)水平，熟識(shí)物業(yè)管理業(yè)務(wù)知識(shí)并具有較豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)；

    （2）負(fù)責(zé)小區(qū)管理、擔(dān)任小區(qū)經(jīng)理（負(fù)責(zé)人）六年以上，具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。

    除上述條件外，評(píng)標(biāo)專家應(yīng)能客觀、公正地履行職責(zé)，能保障時(shí)間參與物業(yè)管理投標(biāo)評(píng)審。

    （三）評(píng)標(biāo)專家的管理評(píng)標(biāo)專家由市房地資源局聘任，聘期二年。

    評(píng)標(biāo)專家應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守評(píng)標(biāo)規(guī)則和紀(jì)律。

    市房地資源局定期對(duì)評(píng)標(biāo)專家進(jìn)行有關(guān)法律法規(guī)、政策和業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

    評(píng)標(biāo)專家有違規(guī)行為或不稱職的，取消其評(píng)標(biāo)專家資格；被取消評(píng)標(biāo)專家資格的人員，不得再參加任何評(píng)標(biāo)活動(dòng)。

    （四） 評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員的回避評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)主動(dòng)提出回避：

    （1）各區(qū)縣房地產(chǎn)行政管理人員；

    （2）本人任職于投標(biāo)人或者本人是投標(biāo)人主要負(fù)責(zé)人的近親屬；

    （3）本人與投標(biāo)人有經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系；

    （4）本人或本人所在單位為投標(biāo)人作投標(biāo)指導(dǎo)或制作投標(biāo)書的。

    評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)回避而不回避，造成招標(biāo)人或投標(biāo)人經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

    （五）評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員的行為規(guī)范評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員不得與任何投標(biāo)人或者與招標(biāo)結(jié)果有利害關(guān)系的人進(jìn)行私下接觸，不得收受投標(biāo)人、中介人、其他利害關(guān)系人的財(cái)物。

    評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員不得透露對(duì)投標(biāo)文件的評(píng)審和比較、中標(biāo)候選人的推薦情況以及與評(píng)標(biāo)有關(guān)的其他情況。

    （六）評(píng)標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)答辯在評(píng)標(biāo)過程中召開現(xiàn)場(chǎng)答辯會(huì)的，應(yīng)當(dāng)事先在招標(biāo)文件中說明，并注明所占的評(píng)分比重。

    （七）投標(biāo)評(píng)審評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)按照《物業(yè)管理項(xiàng)目評(píng)標(biāo)規(guī)則》（詳見附件一）和招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，根據(jù)標(biāo)書評(píng)分、現(xiàn)場(chǎng)答辯、投標(biāo)人管理服務(wù)業(yè)績(jī)及企業(yè)綜合情況等方面進(jìn)行比較和綜合評(píng)審，并對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)，向招標(biāo)人推薦中標(biāo)候選人或者根據(jù)招標(biāo)人的授權(quán)直接確定中標(biāo)人。

    前款規(guī)定的企業(yè)綜合情況包括企業(yè)資質(zhì)等級(jí)及經(jīng)察看并予書面記載的物業(yè)管理現(xiàn)場(chǎng)情況。

    招標(biāo)人設(shè)有標(biāo)底的，應(yīng)當(dāng)參考標(biāo)底。

    除了現(xiàn)場(chǎng)答辯部分外，評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)在保密的情況下進(jìn)行。

    （八）中標(biāo)結(jié)果的備案招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案。

    備案資料應(yīng)當(dāng)包括中標(biāo)通知書、中標(biāo)人的投標(biāo)文件等資料。委托代理招標(biāo)的，還應(yīng)當(dāng)附招標(biāo)代理委托合同。

    （九）物業(yè)服務(wù)合同的訂立    招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件、中標(biāo)人的投標(biāo)文件和現(xiàn)場(chǎng)答辯記錄訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

    投標(biāo)文件所陳述內(nèi)容與現(xiàn)場(chǎng)答辯記錄內(nèi)容不一致的，以現(xiàn)場(chǎng)答辯記錄為投標(biāo)人最終確定的內(nèi)容。

    （十）悔標(biāo)的法律責(zé)任中標(biāo)通知書對(duì)招標(biāo)人和中標(biāo)人具有法律效力。中標(biāo)通知書發(fā)出后，招標(biāo)人改變中標(biāo)結(jié)果，或中標(biāo)人放棄中標(biāo)項(xiàng)目的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

    七、其他相關(guān)事項(xiàng)（一）物業(yè)檔案材料移交招投標(biāo)活動(dòng)結(jié)束后，招標(biāo)人與中標(biāo)人應(yīng)按照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的第二十八條及第二十九條的規(guī)定進(jìn)行物業(yè)查驗(yàn)，辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，移交相關(guān)資料。    （二）招標(biāo)費(fèi)用物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)發(fā)生的廣告代理、信息發(fā)布、文件編制、勞務(wù)和交通等費(fèi)用均應(yīng)由招標(biāo)人支付。

    （三）前期物業(yè)管理以外的招投標(biāo)前期物業(yè)管理期間以外的物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，可參照本規(guī)定執(zhí)行。

    （四）本規(guī)定的實(shí)施日期本規(guī)定自2004年9月l日起施行，本規(guī)定未盡事宜，按建設(shè)部《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》執(zhí)行。