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各區(qū)（縣）房地局、各業(yè)主大會、業(yè)主委員會：

    現(xiàn)將《加強住宅物業(yè)業(yè)主大會建設的若干規(guī)定》印發(fā)給你們，自發(fā)文之日起執(zhí)行?！蛾P(guān)于使用〈業(yè)主委員會備案證〉以及組建業(yè)主大會公告示范樣張的通知》（滬房地資物[2004]90號）同時廢止。

    附件1：組建業(yè)主大會公告示范文本。

    附件2：業(yè)主委員會成立、換屆、變更、注銷備案表及備案證明。    上海市房屋土地資源管理局二○○五年一月三十一日加強住宅物業(yè)業(yè)主大會建設的若干規(guī)定    為加強住宅物業(yè)業(yè)主大會建設，規(guī)范業(yè)主委員會的行為，根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）、《關(guān)于實施〈上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定〉的若干意見》，現(xiàn)就業(yè)主大會的組建和日常運作等問題作如下規(guī)定：

    一、首次業(yè)主大會的籌備工作住宅物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的，建設單位應按《規(guī)定》第八條的規(guī)定提交有關(guān)資料。區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門應當及時和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）依法組織開展業(yè)主大會籌建工作。建設單位未按規(guī)定提交資料，經(jīng)區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門督促后仍不改正的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門可根據(jù)業(yè)主提出的成立業(yè)主大會的書面要求，組織人員取得相關(guān)資料，所發(fā)生的費用由建設單位承擔。

    業(yè)主大會籌備組（以下簡稱“籌備組”）由業(yè)主代表組成，一般為5至15人。業(yè)主代表由區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。業(yè)主代表應當由模范履行業(yè)主義務、熱心公益事業(yè)、責任心強并有一定組織能力的業(yè)主擔任。尚未銷售的物業(yè)，建設單位可作為業(yè)主代表參加籌備組?；I備組產(chǎn)生后，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當將籌備組成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

    籌備組應當在區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導下，做好下列各項籌備工作：

    1、確定召開業(yè)主大會會議的形式，由業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，確定業(yè)主代表產(chǎn)生的方式、人數(shù)，并組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主代表；

    2、確認業(yè)主身份以及業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

    3、確定召開業(yè)主大會會議的時間、地點和內(nèi)容；

    4、確定業(yè)主委員會委員候選人人數(shù)和產(chǎn)生辦法，組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主委員會委員候選人；

    5、參照市房地資源局制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）；

    6、做好召開業(yè)主大會會議的其他各項工作。

    前款1、2、3、4、5項的內(nèi)容應當在業(yè)主大會會議召開的15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。（相關(guān)的公告示范文本詳見附件一）

    二、分期開發(fā)項目業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的建設項目分期開發(fā)的，先行開發(fā)區(qū)域內(nèi)出售并交付使用的物業(yè)符合《規(guī)定》條件的，應當成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。就業(yè)主委員會組成人數(shù)應當按照分期開發(fā)建設的物業(yè)建筑面積比例，在《業(yè)主大會議事規(guī)則》中予以約定。業(yè)主大會成立后接受交付使用物業(yè)的業(yè)主，即成為該業(yè)主大會的成員。業(yè)主委員會應當按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》的約定，增補業(yè)主委員會委員。

    三、業(yè)主身份的認定業(yè)主身份的認定以房地產(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)利人為準。房屋已出售并交付使用但尚未領取房地產(chǎn)權(quán)證的，房屋銷（預）售合同中的購房人可以視為業(yè)主。房地產(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)利人或房屋銷（預）售合同中的購房人超過一人的，應當推選一人參加業(yè)主大會會議。

    四、業(yè)主投票權(quán)計算方法住宅物業(yè)業(yè)主的投票權(quán)以套為單位計算。單個業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上所持投票權(quán)超過全部投票權(quán)30％的，應對其投票權(quán)予以限定。

    單個業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)超過全部投票權(quán)30％的，業(yè)主投票權(quán)可按下列方式之一計算：

    計算方法一：    1、單個業(yè)主的投票權(quán)為30%；

    2、其他業(yè)主投票權(quán)=原投票權(quán)+原投票權(quán)×分攤系數(shù)。

    分攤系數(shù)=單個業(yè)主超過30％的投票權(quán)÷其他業(yè)主投票權(quán)（若需要限定投票權(quán)的業(yè)主為兩個及以上，分攤系數(shù)=單個業(yè)主超過30％的投票權(quán)之和÷其他業(yè)主投票權(quán)）

    計算方法二：

    單個業(yè)主投票權(quán)按下列公式計算（N為超過30％投票權(quán)的單個業(yè)主個數(shù)，單個業(yè)主實際投票權(quán)取計算值的自然數(shù)部分）：

    單個業(yè)主實際投票權(quán)    ≤30％

    單個業(yè)主實際投票權(quán)×N＋其他業(yè)主投票權(quán)即：其他業(yè)主投票權(quán)×30％單個業(yè)主投票權(quán)≤（1－30%×N）

    不足100平方米有單獨房地產(chǎn)權(quán)證的非住宅物業(yè)的業(yè)主，在首次業(yè)主大會會議行使投票權(quán)時，可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)與其他業(yè)主合并計票；在業(yè)主小組會議行使投票權(quán)時，可以與業(yè)主小組內(nèi)的其他業(yè)主合并計票。

    五、業(yè)主代表的產(chǎn)生和職責業(yè)主大會以集體討論形式召開會議的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選業(yè)主代表參加。

    業(yè)主推選代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應于參加業(yè)主大會會議的3日前，就大會擬討論的事項書面征求所代表的業(yè)主意見，業(yè)主大會會議凡需投票表決的事項，業(yè)主贊同、反對及棄權(quán)的表決票經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議投票時如實反映。

    六、業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生辦法籌備組應當在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和房地產(chǎn)管理部門的指導下，根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模及業(yè)主委員會委員的代表性、廣泛性和物權(quán)的比例，確定委員的分布和人數(shù)（一般由5？15名成員組成），并實行差額或等額選舉。業(yè)主委員會委員候選人可以采用下列辦法之一予以產(chǎn)生：

    1、籌備組直接聽取業(yè)主意見，經(jīng)匯總后提出業(yè)主委員會委員候選人名單；

    2、籌備組向業(yè)主發(fā)放推薦表，根據(jù)得票多少，產(chǎn)生業(yè)主委員會委員候選人；

    3、籌備組書面公告業(yè)主到指定地點領取推薦表推薦，根據(jù)得票多少，產(chǎn)生業(yè)主委員會委員候選人。

    業(yè)主委員會委員候選人名單產(chǎn)生后，籌備組應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以書面公告。

    七、業(yè)主委員會選舉籌備組在業(yè)主委員會選舉前應當做好下列選舉準備工作：

    1、公布選舉的時間、地點，在投票日期七日前，采取直接送達或者郵寄送達的方式將選票送達業(yè)主，并保存送達憑證；

    2、確定監(jiān)票、計票、唱票及其他選舉工作人員（監(jiān)票、計票、唱票人員應當由非業(yè)主委員會委員候選人的其他人員擔任）；

    3、準備票箱和選票。

    業(yè)主委員會的選舉應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加；業(yè)主委員會委員的當選應經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過。

    業(yè)主委員會選舉時，經(jīng)與會業(yè)主過半數(shù)投票權(quán)同意的人數(shù)超過應選名額時，以得票多的當選；若票數(shù)相等，不能確定當選人時，應當對得票數(shù)相等的被選舉人再次投票，以得票多的當選。業(yè)主委員會選舉時，經(jīng)與會業(yè)主過半數(shù)投票權(quán)同意的被選舉人少于應選名額時，應當及時就不足的名額另行選舉。

    投票結(jié)束后，采取公開驗票方式，由唱票、計票人員在監(jiān)票人員的監(jiān)督下，認真核對，計算票數(shù)，當場公布投票結(jié)果，并由唱票、計票和監(jiān)票人作出記錄。

    業(yè)主委員會依法選舉產(chǎn)生后，應按規(guī)定辦理備案手續(xù)。業(yè)主委員會備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，應當重新備案（成立、換屆、變更、注銷備案表及備案證明詳見附件二）

    八、業(yè)主委員會委員的變更經(jīng)業(yè)主委員會或者20％以上業(yè)主提議變更業(yè)主委員會委員的，業(yè)主委員會應當召開業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會不依法履行召開業(yè)主大會會議的職責，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門責令其限期改正后仍未履行的，房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以組織業(yè)主推薦產(chǎn)生召開業(yè)主大會會議的籌備組成員。該籌備組可以組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議。

    業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止：

    1、已不是本區(qū)域業(yè)主的；

    2、連續(xù)三次以上無故缺席業(yè)主委員會會議的；

    3、因疾病、經(jīng)常外出等原因難以履行職責的；

    4、被司法部門認定有犯罪行為的；

    5、以書面形式向業(yè)主委員會提出辭呈的；

    6、兼任所轄區(qū)域物業(yè)管理企業(yè)工作的；    7、嚴重違反物業(yè)管理法規(guī)或者拒不履行業(yè)主義務的；

    8、其他原因不適宜擔任業(yè)主委員會委員的。

    業(yè)主委員會委員資格終止的，應當在終止之日起三日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給業(yè)主委員會。

    九、業(yè)主委員會會議業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定召開業(yè)主委員會會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。

    業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。

    十、業(yè)主委員會換屆改選業(yè)主委員會應在其任期屆滿的兩個月前，書面報告區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門。區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當參照業(yè)主大會籌備組產(chǎn)生方法組織業(yè)主推薦產(chǎn)生換屆改選小組，其成員名單應當自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。

    換屆改選小組，應當在房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導下召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會，并按規(guī)定辦理備案手續(xù)。

    十一、召開業(yè)主大會會議的程序業(yè)主大會會議按下列程序召開：

    （一）會議籌備工作    業(yè)主委員會（換屆改選小組）做好開會前的準備工作。根據(jù)業(yè)主的提議，草擬議案、制定征詢意見表或表決票（選票）、核實業(yè)主情況。

    （二）發(fā)布公告業(yè)主大會召開會議前15日，由業(yè)主委員會（換屆改選小組）將會議的時間、地點、內(nèi)容以書面形式向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主公告。

    （三）征詢意見或投票表決采用書面征求意見形式的，業(yè)主委員會（換屆改選小組）應發(fā)放征詢意見表或表決票（選票），將業(yè)主大會議事內(nèi)容書面征詢物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主意見或由業(yè)主投票表決。

    （四）回收統(tǒng)計意見業(yè)主委員會（換屆改選小組）根據(jù)《業(yè)主大會議事規(guī)則》的規(guī)定回收業(yè)主意見，進行意見匯總或者票數(shù)統(tǒng)計。

    （五）通報大會議事決定業(yè)主委員會（換屆改選小組）在公告欄通報征詢意見或投票統(tǒng)計結(jié)果，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督。

    業(yè)主委員會（換屆改選小組）根據(jù)征詢意見或投票統(tǒng)計結(jié)果形成業(yè)主大會的議事決定，應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

    業(yè)主委員會（換屆改選小組）應當做好業(yè)主大會會議書面記錄并存檔。

    十二、業(yè)主委員會的自身建設業(yè)主委員會應當自覺接受街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會的指導和監(jiān)督，加強對物業(yè)管理政策法規(guī)的學習和宣傳，不斷提高業(yè)主自主管理的意識和能力。要切實履行業(yè)主委員會的職責，建立業(yè)主委員會接待制度，接受業(yè)主的咨詢、投訴和監(jiān)督，協(xié)調(diào)業(yè)主之間及業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系，共同搞好住宅物業(yè)管理。

    十三、檔案管理業(yè)主委員會應當建立檔案管理制度，下列檔案資料應當編號造冊，并指定專人管理：

    1、各類會議記錄、紀要；

    2、業(yè)主委員會、業(yè)主大會作出的決議、決定等書面材料；

    3、各屆業(yè)主委員會產(chǎn)生、備案的材料；

    4、業(yè)主清冊及聯(lián)系方式；

    5、訂立的物業(yè)管理服務合同；

    6、有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)務往來文件；

    7、業(yè)主和使用人的書面意見、建議書；

    8、維修資金收支情況清冊；

    9、其他有關(guān)材料。

    十四、業(yè)主小組業(yè)主小組召集人，一般由該小組業(yè)主推選的業(yè)主代表擔任。

    業(yè)主小組按照《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第三十五條作出的決定，應當及時告知業(yè)主委員會。

    業(yè)主委員會認為業(yè)主小組決定的事項，與業(yè)主大會作出的決定有抵觸的，應就此及時召開業(yè)主大會臨時會議予以討論，并作出決定。

    十五、印章使用管理業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當建立健全印章管理制度，業(yè)主大會印章、業(yè)主大會財務專用章和業(yè)主委員會印章應由業(yè)主委員會確定的專人保管，并按印章管理制度使用。

    業(yè)主大會對外行使權(quán)利使用業(yè)主大會印章的，應當由業(yè)主大會作出決定；處理業(yè)主大會內(nèi)部公共事務需使用業(yè)主委員會印章的，由業(yè)主委員會決定。

    違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相應的責任。