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類 別：個(gè)人所得稅文 號(hào)：穗地稅發(fā)[2005]317號(hào)頒發(fā)日期：2005-01-11
地 區(qū)：廣東行 業(yè)：其他時(shí)效性：有效
局屬各單位：
我局下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)我市房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅管理的通知》（穗地稅發(fā)〔2005〕107號(hào)），對(duì)加強(qiáng)我市房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅的征管收到一定的成效。為更好地貫徹依法治稅的宗旨，進(jìn)一步提高房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅管理的工作質(zhì)量，根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2005〕156號(hào)）和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2005〕172號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題補(bǔ)充通知如下：
一、計(jì)征方法
（一）據(jù)實(shí)征收。個(gè)人轉(zhuǎn)讓自有房產(chǎn)的，納稅人能夠提供合法、有效的售房、購(gòu)房合同和房產(chǎn)原值憑證等證明材料的，可根據(jù)個(gè)人所得稅法的規(guī)定按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目據(jù)實(shí)征收個(gè)人所得稅。
1.個(gè)人轉(zhuǎn)讓除已購(gòu)公有住房（即房改房）以外的其他自有住房，以一次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入額減除房產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。計(jì)算公式為：應(yīng)納稅所得額＝每次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入額－房產(chǎn)原值－合理費(fèi)用應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額×20%每次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入額，是指納稅人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所取得的全部房款收入，不管分多少次取得收入，均應(yīng)合并為一次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入。
房產(chǎn)原值是指：
（1）自建房：報(bào)建及建造過(guò)程發(fā)生的費(fèi)用；
（2）購(gòu)買商品房：購(gòu)進(jìn)價(jià)格及購(gòu)房支付的其他有關(guān)費(fèi)用（包括契稅、印花稅、權(quán)證綜合費(fèi)等，下同）；
（3）受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購(gòu)買形式取得的房產(chǎn)：發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購(gòu)進(jìn)價(jià)格及其他有關(guān)費(fèi)用。
合理費(fèi)用，是指轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)按照國(guó)家或地方政府規(guī)定支付的有關(guān)營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅、土地出讓金、中介服務(wù)費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)以及房產(chǎn)交易過(guò)程中按規(guī)定支付的其他有關(guān)費(fèi)用。
確定上述房產(chǎn)原值和合理費(fèi)用時(shí)，納稅人必須提供有關(guān)合法、有效的憑證，包括完稅憑證、套印稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)票監(jiān)制章的發(fā)票以及經(jīng)省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)不套印發(fā)票監(jiān)制章的專業(yè)發(fā)票和財(cái)政部門管理的行政性收費(fèi)收據(jù)以及經(jīng)財(cái)政部門、稅務(wù)部門認(rèn)可的其他憑證；發(fā)生建造費(fèi)、中介服務(wù)費(fèi)的，納稅人還必須提供有關(guān)合同、協(xié)議。
2.個(gè)人轉(zhuǎn)讓已購(gòu)公有住房，按照《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)政字〔1999〕278號(hào)）第二條第（二）款的規(guī)定，其應(yīng)納稅所得額為個(gè)人出售已購(gòu)公有住房的銷售價(jià)，減除住房面積標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)款、原支付超過(guò)住房面積標(biāo)準(zhǔn)的房?jī)r(jià)款、向財(cái)政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益以及稅法規(guī)定的合理費(fèi)用后的余額。
經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格按縣級(jí)（含縣級(jí)）以上地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定。
合理費(fèi)用的扣除口徑以及對(duì)有關(guān)憑證的提供要求，比照上述第1點(diǎn)的規(guī)定執(zhí)行。
（二）核定征收。按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條、第三十六條和《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》第十九條的有關(guān)規(guī)定，凡個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)過(guò)程中有出現(xiàn)下列情形之一的，實(shí)行核定征收：
1.未能提供合法、有效的售房合同，不能正確計(jì)算售房收入的；
2.未能提供合法、有效的購(gòu)房合同和構(gòu)成房產(chǎn)原值相關(guān)憑證，不能正確計(jì)算房產(chǎn)原值的；
3.未能提供支付合理費(fèi)用相關(guān)憑證，不能正確計(jì)算合理費(fèi)用的；
4.申報(bào)房產(chǎn)成交價(jià)格低于房管部門出具的《房地產(chǎn)價(jià)格審核書》所審定的價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的；
5.個(gè)人轉(zhuǎn)讓已購(gòu)公有住房不能提供所有扣除項(xiàng)目相關(guān)資料憑證的；
6.在辦理個(gè)人所得稅完稅手續(xù)時(shí)，未按本通知第四點(diǎn)規(guī)定提供主管地稅征收機(jī)關(guān)出具按“據(jù)實(shí)征收”審核意見(jiàn)的。
實(shí)行核定征收按以下公式計(jì)算：應(yīng)納稅額＝個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入額×應(yīng)稅所得率×20%個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入額一般按實(shí)際成交價(jià)格（指開(kāi)具售房發(fā)票所載金額）確定；但納稅人申報(bào)的售房收入額低于房管部門出具的《房地產(chǎn)價(jià)格審核書》所審定的價(jià)格又無(wú)正當(dāng)理由的，按房管部門出具的《房地產(chǎn)價(jià)格審核書》所審定的價(jià)格確定。
個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)適用的應(yīng)稅所得率：轉(zhuǎn)讓住房的應(yīng)稅所得率為5%；轉(zhuǎn)讓非住房的應(yīng)稅所得率為7.5%。
二、個(gè)人自用、購(gòu)買、轉(zhuǎn)讓住房時(shí)間的界定標(biāo)準(zhǔn)
（一）根據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上并且是唯一的家庭生活用房取得的所得暫免征收個(gè)人所得稅。上述自用時(shí)間按下列原則確定：
1.個(gè)人自用房屋的起點(diǎn)時(shí)間
（1）購(gòu)買商品房的，以房屋產(chǎn)權(quán)證、契稅完稅證明上注明的時(shí)間或《商品房買賣合同》約定的交樓時(shí)間為準(zhǔn)；
（2）購(gòu)買公有住房的，以購(gòu)房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)的開(kāi)具日期、《購(gòu)買公房繳款明細(xì)表》上注明的繳款時(shí)間或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間為準(zhǔn)；
（3）自建住房的，以房屋檔案記載的規(guī)劃部門竣工驗(yàn)收時(shí)間或房管部門發(fā)放的房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間為準(zhǔn)；
（4）個(gè)人通過(guò)受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購(gòu)買形式取得的房屋，以發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的自用時(shí)間為準(zhǔn)。
上述證明文件所注明的自用起點(diǎn)時(shí)間不一致的，按照孰先的原則確定自用時(shí)間。
2.個(gè)人自用房屋的終止時(shí)間：以轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)向房管部門申請(qǐng)交易所填報(bào)的《廣州市房地產(chǎn)買賣、登記申請(qǐng)表》上注明的受理日期為準(zhǔn)。
（二）根據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓自有住房并在出售后一年內(nèi)重新購(gòu)房可全部或部分退回轉(zhuǎn)讓住房已繳個(gè)人所得稅。對(duì)上述房屋買賣時(shí)間按下列原則確定：
1.個(gè)人重新購(gòu)買住房時(shí)間：以購(gòu)房合同的生效時(shí)間、第一期房款發(fā)票上注明的填發(fā)日期或房屋產(chǎn)權(quán)證、契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期，按照孰先的原則確定重新購(gòu)房的時(shí)間。
2.個(gè)人轉(zhuǎn)讓自有住房時(shí)間：以個(gè)人轉(zhuǎn)讓自有住房繳納的個(gè)人所得稅完稅憑證上注明的時(shí)間為準(zhǔn)。
三、為加強(qiáng)稅源控管，簡(jiǎn)化征收手續(xù)，縣以上地稅征收機(jī)關(guān)可以依法委托當(dāng)?shù)胤抗懿块T代征稅款。
四、鑒于采用“據(jù)實(shí)征收”方法計(jì)算復(fù)雜，審核工作量大，為提高前臺(tái)征收工作效率，凡納稅人按“據(jù)實(shí)征收”方法計(jì)算繳納個(gè)人所得稅款的，納稅人必須在辦理個(gè)人所得稅完稅手續(xù)前，持下列資料到主管地稅征收機(jī)關(guān)辦理“據(jù)實(shí)征收”的審核確認(rèn)手續(xù)：（一）產(chǎn)權(quán)所有人身份證；（二）《房地產(chǎn)證》；（三）《廣州市房地產(chǎn)買賣、登記申請(qǐng)表》；（四）售房合同、房管部門出具的《房地產(chǎn)價(jià)格審核書》；（五）購(gòu)房合同或自建房建造合同、構(gòu)成房產(chǎn)原值的相關(guān)合法、有效憑證（包括原購(gòu)房發(fā)票或自建房建安發(fā)票、合法付款票據(jù)、契稅完稅證、印花稅完稅證等）；（六）支付合理費(fèi)用相關(guān)的合法、有效憑證，發(fā)生中介服務(wù)費(fèi)的還須提供相關(guān)合同、協(xié)議；（七）《個(gè)人房屋轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅和個(gè)人所得稅申報(bào)審核表》；（八）主管地稅征收機(jī)關(guān)要求提供的其他有關(guān)表格及證明材料。
前款所稱主管地稅征收機(jī)關(guān)，是指房產(chǎn)座落在越秀區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)的，主管地稅征收機(jī)關(guān)為廣州市越秀區(qū)地方稅務(wù)局；房產(chǎn)座落在其余各區(qū)（市）的，主管地稅征收機(jī)關(guān)為房產(chǎn)所在地的區(qū)（市）地方稅務(wù)局。今后征管分工如有變化，以最新通知為準(zhǔn)。
五、個(gè)人在轉(zhuǎn)讓自有房產(chǎn)過(guò)程中通過(guò)低報(bào)、瞞報(bào)成交價(jià)格等虛假申報(bào)方式進(jìn)行偷稅的，或者房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、其他單位和個(gè)人教唆、協(xié)助他人偷稅的，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)將根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
六、本通知從2006年1月1日（稅款所屬日期）起執(zhí)行；過(guò)去有關(guān)規(guī)定與本通知不一致的按本通知執(zhí)行。
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