未實際使用的土地是否納稅

來源：東奧會計在線責編：文博2016-11-18 10:45:01

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　　東奧會計在線稅務師頻道提供：未實際使用的土地是否納稅。

　　某房地產(chǎn)開發(fā)公司2015年2月拍下一塊地，已同國土資源管理部門簽訂《土地出讓合同》，但當?shù)卣恢蔽赐瓿刹疬w工作，致使工程無法開展。該公司以政府未完成拆遷、企業(yè)未實際使用土地為由，直至2016年仍未申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。稅務機關認為，該公司已同國土部門簽訂土地出讓合同，是該宗土地的實際所有人，應繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。稅企雙方產(chǎn)生爭議。

　　稅務機關認為，《財政部、國家稅務總局關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》(財稅〔2006〕186號)明確，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。該公司與國土資源局簽訂了《土地出讓合同》，對土地具有使用、收益及處置權，其城鎮(zhèn)土地使用稅應從約定交付土地時間的次月起征收。企業(yè)未申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅應補繳少繳的稅款、加收滯納金并按規(guī)定進行處罰。

　　該公司認為，《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。《財政部、國家稅務總局關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2008〕152號)第三條明確，關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務截止時間的問題，納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產(chǎn)、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。政府未交地，企業(yè)沒有實際占用土地，無論實物或權利均發(fā)生變化，可以依法終止城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務。

　　而且，一些省級稅務機關對因政府規(guī)劃、拆遷原因致使土地未實際使用如何征收土地使用稅進行了明確。比如，《江西省地方稅務局關于明確納稅人受讓取得但無法使用的土地應納城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生時間的通知》(贛地稅發(fā)〔2012〕73號)規(guī)定，對因政府規(guī)劃、拆遷困難等客觀因素造成納稅人無法使用的土地，只要納稅人能夠提供縣以上人民政府(含本級)或所屬國土部門出具的無法使用該宗土地的有效證明，并經(jīng)主管地稅機關審查屬實的，對這部分土地面積可以延長到地上建筑物和其他附著物拆除后的次月起申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，但對其過去已繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅不退，未征的不再征收。

　　再如，《遼寧省地方稅務局關于明確房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅有關業(yè)務問題的通知》(遼地稅函〔2011〕225號)規(guī)定，對由于政府動遷不及時等原因，政府沒有按照合同約定的時間將土地交付給受讓者的，土地受讓人應與出讓者簽訂補充協(xié)議，重新明確交付土地的時間;也可由國土部門出具有效證明，證明該宗土地確因政府的原因改變交付土地的時間。經(jīng)主管地方稅務機關確認后，可按補充合同或政府有關部門證明的時間，確定城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生的時間。

　　根據(jù)上述規(guī)定，公司認為，該宗土地并未實際交付房地產(chǎn)公司使用，該公司沒有實際取得、占用該宗土地，因此不應繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　針對城鎮(zhèn)土地使用稅管理中存在的此類問題，提醒納稅人注意，有具體規(guī)定的地方按規(guī)定執(zhí)行;沒有明確規(guī)定的，應加強與當?shù)囟悇諜C關的溝通協(xié)調(diào)，避免產(chǎn)生涉稅風險。同時，建議國家對《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》的相關內(nèi)容予以修訂和完善。比如，明確土地實際占用的具體情形，并對因政府未按時完成拆遷及因企業(yè)自身原因造成未按照合同約定交付土地，導致未實際使用土地等情況，城鎮(zhèn)土地使用稅何時征收、如何計算等予以明確，全國統(tǒng)一尺度，規(guī)范操作，便于稅收征管和降低涉稅風險。

　　(信息來源：中國稅務報)

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