稅務(wù)師關(guān)注：營改增前后房屋租賃稅收優(yōu)惠政策有啥變化?

來源：東奧會計在線責(zé)編：文博2016-11-10 14:35:54

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　　自2016年5月1日全面推開營改增試點以來，經(jīng)常有納稅人前來咨詢，營改增后房屋租賃稅收優(yōu)惠政策是否繼續(xù)執(zhí)行?為此，筆者根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)及其有關(guān)附件規(guī)定，以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第16號)等相關(guān)政策精神，進行歸納分析如下，供參考。

　　 102 個人出租住房的稅收優(yōu)惠

　　營改增前政策規(guī)定

　　根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》(財稅〔2008〕24號)規(guī)定，自2008年3月1日起，對個人出租住房的按以下規(guī)定征稅：

　　(一)對個人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個人所得稅。

　　(二)對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。

　　(三)對個人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　營改增后政策規(guī)定

　　(一)根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第16號規(guī)定，個體工商戶和其他個人出租住房，應(yīng)繳納的增值稅按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。其稅款計算公式為：應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%

　　(二)根據(jù)《關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅[2016]43號)第二條規(guī)定，房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。

　　第四條規(guī)定，個人出租房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。個人轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計算轉(zhuǎn)租所得時予以扣除。

　　第五條規(guī)定，免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，租金收入不扣減增值稅額。

　　(三)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第23號)規(guī)定，其他個人采取預(yù)收款形式出租不動產(chǎn)，取得的預(yù)收租金收入，可在預(yù)收款對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分攤，分攤后的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。

　　企業(yè)(單位)出租公有住房、廉租住房租賃稅收優(yōu)惠

　　營改增前政策規(guī)定

　　(一)根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知》(財稅[2000]125號)規(guī)定，對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房;房管部門向居民出租的公有住房;落實私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅、營業(yè)稅。又根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房房產(chǎn)稅和營業(yè)稅政策的通知》(財稅[2013]94號)規(guī)定，暫免征收房產(chǎn)稅、營業(yè)稅的企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房，是指按照公有住房管理或納入縣以上政府廉租住房管理的單位自有住房。

　　(二)根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》(財稅[2010]88號)第三條規(guī)定，對公租房租賃雙方簽訂的租賃協(xié)議涉及的印花稅予以免征。第六條規(guī)定，對經(jīng)營公租房所取得的租金收入免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。

　　(三)根據(jù)財稅(2008)24號文件規(guī)定，對企事業(yè)單位出租住房享受以下稅收優(yōu)惠：

　　1.對廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租廉租住房的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。

　　2.對廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地以及廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　3.對廉租住房、經(jīng)濟適用住房經(jīng)營管理單位與廉租住房、經(jīng)濟適用住房相關(guān)的印花稅以及廉租住房承租人、經(jīng)濟適用住房購買人涉及的印花稅予以免征。

　　4.企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

　　營改增后政策規(guī)定

　　(一)根據(jù)財稅〔2016〕36號《附件3：營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》精神，對公共租賃住房經(jīng)營管理單位出租公共租賃住房，在2018年12月31日前，給予免征增值稅優(yōu)惠。

　　公共租賃住房，是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團批準的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》(建保〔2010〕87號)和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進行管理的公共租賃住房。

　　(二)根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第23號規(guī)定，對增值稅小規(guī)模納稅人應(yīng)分別核算銷售貨物，提供加工、修理修配勞務(wù)的銷售額，和銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)的銷售額。增值稅小規(guī)模納稅人銷售貨物，提供加工、修理修配勞務(wù)月銷售額不超過3萬元(按季納稅9萬元)，銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)月銷售額不超過3萬元(按季納稅9萬元)的，自2016年5月1日起至2017年12月31日，可分別享受小微企業(yè)暫免征收增值稅優(yōu)惠政策。

　　對按季納稅申報的增值稅小規(guī)模納稅人，實際經(jīng)營期不足一個季度的，以實際經(jīng)營月份計算當期可享受小微企業(yè)免征增值稅政策的銷售額度。

　　按照本公告規(guī)定，按季納稅的試點增值稅小規(guī)模納稅人，2016年7月納稅申報時，申報的2016年5月、6月增值稅應(yīng)稅銷售額中，銷售貨物，提供加工、修理修配勞務(wù)的銷售額不超過6萬元，銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)的銷售額不超過6萬元的，可分別享受小微企業(yè)暫免征收增值稅優(yōu)惠政策。

　　根據(jù)上述規(guī)定，對增值稅小規(guī)模納稅人將銷售貨物，提供加工、修理修配勞務(wù)的銷售額，和銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)的銷售額分別核算的。其中銷售服務(wù)(含房產(chǎn)租賃)及無形資產(chǎn)收入按月不超過3萬元(按季納稅9萬元)的，可在2017年12月31日前享受小微企業(yè)免征增值稅的優(yōu)惠。

　　軍隊出租房產(chǎn)稅收優(yōu)惠

　　營改增前政策規(guī)定

　　根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于暫免征收軍隊空余房產(chǎn)租賃收入營業(yè)稅、房產(chǎn)稅的通知》(財稅[2004]123號)規(guī)定，自2004年8月1日起，對軍隊空余房產(chǎn)租賃收入暫免征收營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。

　　營改增后政策規(guī)定

　　根據(jù)財稅〔2016〕36號《附件3：營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》，對軍隊空余房產(chǎn)租賃收入繼續(xù)免征增值稅。

　　此外，根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于科技企業(yè)孵化器稅收政策的通知》(財稅[2013]117號)和《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于大學(xué)科技園稅收政策的通知》(財稅[2013]118號)規(guī)定，自2013年1月1日至2015年12月31日，對符合條件的孵化器和大學(xué)科技園自用以及無償或通過出租等方式提供給孵化企業(yè)使用的房產(chǎn)、土地、免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅;對其向孵化企業(yè)出租場地、房屋以及提供孵化服務(wù)的收入，免征營業(yè)稅。因以上優(yōu)惠政策截止2015年12月31日已執(zhí)行期滿，在2016年是否繼續(xù)給予優(yōu)惠，在財稅〔2016〕36號及《附件3：營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》等相關(guān)政策規(guī)定中沒有明確，需要財政部、國家稅務(wù)總局進一步明確。

　　(信息來源：中國稅務(wù)報)

　　預(yù)祝考生們2016年稅務(wù)師考試輕松過關(guān)!